商铺委托经营方拖欠租金超期业主可解约索赔-吉安律师合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)赣0802民初4913号
审理法院：江西省吉安市吉州区人民法院
二、案件事实与判决结果
各原告（周某、王某甲、李某甲、高某、王某乙、王某丙、康某、余某、晏某、陈某、曾某、肖某）将位于吉安某乙的商铺委托被告吉安某甲公司经营，双方签订《吉安某甲委托经营协议》。协议约定：委托期限12年（2020年7月1日至2032年6月30日）；前三年（2020年7月1日至2023年6月30日）为免租期，原告不收任何费用；第四年起（2023年7月1日开始）吉安某甲公司应按季度支付租金；若吉安某甲公司逾期超三个月未付租金，原告有权单方面解除合同；因一方原因导致合同解除的，违约方需赔偿全部损失。吉安某乙公司在协议中修改租金和店铺售价的条款处加盖公章。
协议签订后，吉安某甲公司未向原告支付2023年7月1日之后的任何租金，逾期远超三个月。原告起诉要求：解除合同；吉安某甲公司和吉安某乙公司支付欠租及滞纳金；赔偿损失。
法院判决结果：
- 解除原告与吉安某甲公司的委托经营协议；
- 吉安某甲公司支付2023年7月1日至2025年7月1日的欠付租金；
- 吉安某甲公司支付滞纳金（按日万分之五计算，从欠租日起至实际付清日）；
- 吉安某甲公司赔偿原告18个月租金损失；
- 驳回原告对吉安某乙公司的全部诉请（即吉安某乙公司不承担责任）。
三、核心观点与处理建议
核心观点：商铺委托经营中，若受托方拖欠租金超合同约定期限，业主可依法解约并索赔；但开发商仅因销售时宣传“返租”或在合同上盖章，不必然要为欠租“兜底”，除非有直接证据证明其参与经营或债务承担。
很多业主遇到商铺“托管”公司不付租金时容易慌神，要么忍气吞声，要么盲目把开发商一起告上法庭。本案清楚告诉我们：权利要抓关键点，维权别踩冤枉坑。具体怎么操作？结合这个案例，给您三点实用建议：
1. 拖欠超期别等，赶紧“亮红牌”解约！
合同里常写“逾期X个月可解约”（本案是3个月），这不是摆设！吉安某甲公司从2023年7月就欠租，到2025年起诉时已拖了2年，原告直接按合同条款主张解约，法院100%支持。
您该怎么做？
- 翻出您的《委托经营协议》，重点看“违约责任”或“解约条件”条款，确认拖欠多久能解约（通常是1-3个月）。
- 一旦超期，立即书面通知受托方（比如发EMS快递，写明“因拖欠租金超XX天，依据合同第X条解除合同”），别只口头催！本案原告就是靠合同条款和书面催款证据赢了官司。
2. 损失赔偿不止欠租，免租期也能要回来！
很多业主以为“前三年没收租金，现在解约就亏了”。错！本案法院明确：因吉安某甲公司违约导致合同提前解除，原告不仅拿回欠租，还额外获赔18个月租金损失——这正是用“前三年免租”的投入换来的合理补偿。
您该怎么做？
- 起诉时别只盯着“欠了多少租”，主动提损失赔偿！比如：
- 免租期损失（前三年您没收租，但对方白用了铺子）；
- 重新招租空窗期损失（解约后商铺没人租的空置费）；
- 按合同算违约金（本案滞纳金是日万分之五，相当于年化18.25%，相当划算）。
- 计算标准要合理：本案原告按“78元/㎡/月”主张损失（略低于合同价），法院认可了。您可参考周边商铺租金，别狮子大开口。
3. 开发商盖章≠要为欠租买单，证据不足别乱告！
本案最易踩坑点：吉安某乙公司（开发商）在合同修改处盖了章，还宣传“返租保障”，原告以为它该连带赔偿。但法院说：两家公司独立运营，光有宣传和盖章不够，得证明开发商实际管钱、管事！因原告拿不出证据，诉请被全驳回。
您该怎么做？
- 别一见开发商就起诉！先查清：
- 开发商是否在合同里明确承诺担保（比如写“本公司对租金承担连带责任”）；
- 是否共用银行账户或财务混同（比如租金打给开发商而非受托方）；
- 销售时是否用开发商名义签协议（本案合同是业主和吉安某甲公司签的，开发商只是盖章修改条款）。
- 如果只有广告宣传“10年返租”，录音、录像、宣传单页必须保存！但单凭这个很难让开发商赔钱，重点还得追实际欠租方（本案的吉安某甲公司）。
最后提醒您：商铺托管纠纷高发，根源往往是“免租期+后期高回报”的套路。签合同时，务必盯紧三点：解约条件写具体、违约金别低于日万分之三、开发商责任白纸黑字。一旦对方欠租，别拖！3个月内发解约通知，6个月内起诉——拖越久，损失越大。法律不保护躺在权利上睡觉的人，但会为清醒行动的人撑腰。
本文依据真实判决编写，为保护隐私已隐名处理。遇到纠纷请带齐合同、付款记录、催款证据，向专业律师咨询（切勿仅凭宣传单维权！）。
注：本文不构成法律意见，具体案件需结合实际情况分析。