商铺委托经营后开发商不付租金，业主有权解约并索赔免租期损失-吉安律师合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)赣0802民初4907号
审理法院：江西省吉安市吉州区人民法院
二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
周某等12名业主先后与吉安市某甲有限公司签订《吉安某甲委托经营协议》，约定：业主将购买的商铺委托给某甲公司统一经营管理，委托期限12年（2020年7月1日至2032年6月30日）。其中前三年（2020年7月1日至2023年6月30日）为免租期，业主不收取任何租金；从第四年起（2023年7月1日开始），某甲公司应按季度支付租金（标准为78元/m²/月）。协议明确约定：若某甲公司逾期超过三个月未支付租金，业主有权单方面解除合同。吉安市某乙有限公司在协议中关于租金和店铺售价的修改处加盖了公章。协议签订后，某甲公司开始对商场进行整体招租，但从未向业主支付过任何租金。业主多次催要无果后，将两公司告上法庭，要求解除合同、支付拖欠租金及滞纳金，并赔偿因提前解约造成的损失（包括前三年免租期的租金损失和重新招租的空置损失）。
法院判决结果：
- 解除业主与吉安市某甲有限公司签订的委托经营协议；
- 某甲公司向12名业主支付2023年7月1日至2025年7月1日的拖欠租金；
- 某甲公司按日万分之五的标准支付滞纳金；
- 某甲公司赔偿业主18个月的租金损失（即前三年免租期的部分损失）；
- 驳回业主对吉安市某乙有限公司的全部诉讼请求。
三、核心观点及处理建议
这个案子最值得业主注意的是：开发商拖着不付租金，你不仅能要回欠款，还能把前三年"白送"的免租期损失要回来！
很多业主买商铺时被销售方忽悠："签了包租协议，前三年不用管，第四年稳收租金"。结果真到了第四年，开发商要么玩失踪，要么说"生意不好先欠着"。本案中，12名业主的遭遇就很典型——前三年没拿一分钱，第四年起该付租金了，某甲公司直接"人间蒸发"。法院的判决给出了关键指引：
第一，拖过3个月就能"甩手走人"
协议里白纸黑字写着"逾期超3个月可解约"，业主就该果断行动。本案业主从2023年7月开始被欠租，到2025年7月起诉时已拖了整整两年，反而可能让损失扩大。正确做法是： 一旦开发商拖欠租金满3个月，立即发书面通知解除合同（微信、短信也算证据），别傻等"他们会回心转意"。
第二，免租期的"白干"也能算赔偿
业主们最委屈的是："前三年没拿钱，现在他们不付租金，我这三年不是白等了？"法院明确支持了这点！判决书说得很直白：合同履行才1/3，开发商却白用了三年商铺，必须赔偿损失。关键操作是： 起诉时直接主张"按18个月租金计算损失"（本案按合同第四年标准78元/m²/月），别只盯着拖欠的租金要，否则可能少拿一半钱！
第三，别把"盖章的开发商"当冤大头
很多业主一看销售时是某乙公司卖的铺子，协议上某乙公司还盖了章，就以为"两家公司穿一条裤子"。但法院一针见血：两家公司是独立的，光盖章不能让某乙公司买单！ 本案业主败诉就因没证据证明：某乙公司实际参与经营，或两家公司财务混同（比如共用账户）。正确维权姿势： 买房时就该录音/录像固定销售承诺（比如"我们两家是一家"）；发现欠租后，立即查两家公司的股东是否重合、资金是否混同，这些才是追责关键。
给业主的3个救命锦囊
- 签协议时盯死"解约条款"：必须写明"拖欠租金超__日，业主可解约"，别接受"视情况协商"等模糊表述；
- 欠租满3个月就启动"法律程序"：先发书面解约通知（保留邮寄凭证），15天内直接起诉，别给对方拖延机会；
- 损失计算要"双管齐下"：既要拖欠租金+日万分之五滞纳金（法律明确支持），更要主张"免租期折算损失"（本案按18个月获赔）。
记住：开发商玩"拖字诀"，就是等着业主心软放弃。这个吉安案例证明，只要证据扎实、计算精准，前三年的"免费劳动"也能要回补偿！下次再遇到"包租"陷阱，先看协议有没有"3个月解约线"，再查两家公司是不是"真兄弟"——保护好自己，才能守住血汗钱。