疫情期间开发商逾期交房违约金会酌情扣减但非全免-吉安市吉州区律师商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)赣0802民初5028号
审理法院：江西省吉安市吉州区人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
周某买了吉安市某有限公司开发的某小区10号楼一套房子（合同价87万余元），双方签的合同白纸黑字写着：2023年8月31日前必须交房，交房时得有竣工验收备案和房屋测绘报告。周某老老实实付清了全款，可开发商没按时交房。直到2025年4月30日，房子才拿到竣工验收备案；5月22日才出测绘报告——这时才算完全符合交房条件。期间，因为2022年9月当地疫情管控要求工地全面停工（7号发停工通知，25号才允许复工），开发商还发过3次延期公告，说“疫情耽误了”。更坑的是，开发商因挪用预售资金被住建局罚了两次。周某等不及，2025年5月11日去办了交房手续，但一算账：逾期620天，按合同该赔5万多元违约金，另外租房的水电燃气和房租8千多元也得开发商掏。

法院最后判：开发商只赔周某逾期交房违约金2万4千多元，其他要求全驳回。

三、核心观点：逾期交房别慌，但得懂这3个关键点
这个案子就像给所有买房人提了个醒：遇到开发商拖着不交房，别光顾着生气，得知道疫情能“减责”，但不是“免单”；违约金能“打折”，但你要会“算账”。具体咋办？看这3条：

1. 疫情算“不可抗力”，但扣减天数有讲究——不是开发商说了算！
法院认了疫情是“天灾”（比如2022年9月停工18天），但不会让开发商全赖疫情。本案中，合同原定2023年8月31日交房，法院只给开发商“免掉”2个月（延期到10月31日），为啥？

• 关键证据：开发商自己作死挪用资金被罚过！法院说：“疫情是挡箭牌，但你乱花钱导致停工，这锅得自己背。”
• 你该咋办：
  ✅ 签合同时盯紧“不可抗力”条款，别让开发商把“天气热”“资金紧”都算进去；
  ✅ 交房逾期后，立刻去查开发商有没有被处罚（住建局官网搜公司名），挪用资金、停工罚款这类证据，能让你多拿10%~30%违约金；
  ❌ 别信开发商口头说“疫情全免责”——法院只认政府红头文件（比如停工通知），个人感冒发烧不算！

2. 违约金可能被“砍半”，但别轻易认栽！
合同写的是“逾期按日赔总房款万分之一”，周某算出来该拿5万多元，可法院直接砍到万分之0.5（2万4千多元）。原因很扎心：

• 法院逻辑：违约金是“填平损失”，不是“发奖金”。这个小区是政府保交楼项目，开发商快破产了，赔太多可能让它彻底躺平（参考同小区其他判例）。
• 你该咋办：
  ✅ 起诉时坚持按合同算：哪怕法院会调低，你也得按原标准主张（这是你的筹码）；
  ✅ 重点证明“实际损失”：比如你租房多花了1万，就甩出租房合同+银行流水（周某败就败在只有微信转账记录，说不清是不是房租）；
  ❌ 别光要违约金！如果房子晚交导致孩子没法落户上学，赶紧收集学校拒收证明——这类损失法院可能额外支持。

3. 租房费用别乱要，证据得“铁板钉钉”
周某要了8千多元租房费，法院为啥不认？

• 硬伤：没租房合同，水电燃气费是“家庭日常开销”，法院说“谁家不用水用电？这不算开发商造成的额外损失”。
• 你该咋办：
  ✅ 租房必须签正规合同：写明“因开发商逾期交房导致租房”，租金标准对标同地段市场价；
  ✅ 所有费用留痕：房租转账备注“XX小区租房”，水电燃气费单独开票（写清地址和户主名）；
  ❌ 别重复索赔！违约金本身已含租房损失，法院赔了违约金，再要房租大概率打水漂（像本案违约金2万4已超房租损失）。

最后提醒：

• 黄金3个月：合同交房日一过，立刻发书面催告函（微信/短信也行），拖太久可能被说“默认接受延期”；
• 保交楼项目要冷静：政府在兜底的楼盘，法院倾向“少罚开发商”，但挪用资金、偷工减料这些硬伤，是你多拿钱的突破口；
• 别等600天：诉讼时效3年，但逾期越久开发商越穷，超2年再起诉，可能赢了官司拿不到钱！

（注：本文仅针对类似案例分析，具体问题请带合同和证据咨询专业律师）