商铺委托经营未付租金可解除合同并索赔-吉安律师合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)赣0802民初4914号
审理法院：江西省吉安市吉州区人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

周某、王某甲、李某甲、高某、王某乙、王某丙、康某、余某、晏某、陈某、曾某、肖某等12人将吉安某乙的商铺委托给吉安某甲有限公司经营，双方签订《吉安某甲委托经营协议》。协议约定：委托期限12年（2020年7月1日至2032年6月30日）；前三年（2020年7月1日至2023年6月30日）为免租期，原告不收取租金；从第四年开始（2023年7月1日起），吉安某甲有限公司需按季度支付租金；若逾期超过三个月未付租金，原告有权解除合同；因一方原因导致协议解除的，违约方需赔偿对方全部损失。吉安某乙有限公司在协议中租金和店铺售价的修改处盖章。

协议签订后，吉安某甲有限公司未支付2023年7月1日之后的任何租金。12位业主起诉要求：解除合同；吉安某甲有限公司支付拖欠租金及滞纳金；赔偿因提前解约造成的损失；吉安某乙有限公司承担连带责任。

法院判决：

1. 解除业主与吉安某甲有限公司签订的委托经营协议；
2. 吉安某甲有限公司支付2023年7月1日至2025年7月1日的租金；
3. 支付滞纳金（按日万分之五计算）；
4. 赔偿18个月租金损失；
5. 驳回业主对吉安某乙有限公司的诉讼请求。

三、核心观点：遇到商铺"包租"不付钱，三步守住钱袋子

很多业主买商铺时，开发商销售员总说："交给我们运营公司，稳稳收租金！"
本案就是典型例子：肖某等12人买了吉安某乙的商铺，和吉安某甲公司签了12年"包租"协议——前3年免租（帮运营公司养市场），第4年起收租金。可到了2023年7月该付钱时，运营公司直接"消失"，1年多分文不付。业主们一纸诉状告到法院，结果不仅拿回欠款，还额外获赔18个月租金！但想让卖商铺的吉安某乙公司一起赔钱，却被法院驳回。这给我们三点硬核提示：

1. 协议里必须写清"拖多久能解约"，否则钱可能打水漂
业主能赢的关键，是协议白纸黑字写着："逾期超3个月不付租金，业主可解约"。法院直接按这条判了！但现实中，很多人签合同时根本没注意——

• ✘ 错误做法：只盯着"年租金8%""稳赚不赔"，忽略违约条款；
• ✔ 正确操作：重点检查三处：
  ① 免租期后第几个月开始付钱？（本案是第4年7月1日）
  ② 拖欠多久能解约？（本案写3个月，这是你的"止损线"）
  ③ 违约怎么赔？（本案明确写"赔剩余租金50%"，法院直接参考）

  提醒：如果协议只写"按时付租"却没写逾期后果，维权会难上十倍！

2. 不只要回欠款，还能多拿"空窗期赔偿"
很多人以为打赢官司只能要回拖欠租金，但本案业主额外多拿了18个月赔偿！为什么？

• 前3年免租期是业主"让利"给运营公司养市场；
• 现在合同提前解约，业主既要损失后续租金，又要花时间重新招租（空铺没人付钱）；
• 法院认为：运营公司占了3年便宜却违约，必须补偿业主"空窗损失"。

  实操建议：

  • 起诉时别只算"拖欠租金"，要加上"重新招租的合理空置期"（本案法院酌定18个月）；
  • 提前准备好证据：比如周边商铺招租广告（证明空置期）、同类合同租金标准（证明损失金额）。

3. 卖房的开发商≠付租的责任人，别被销售话术坑
本案业主也告了吉安某乙公司（卖商铺的开发商），理由是"当初销售说包租返利"。但法院没支持，因为：

• ✘ 错误认知："销售承诺=开发商要付租"——实际上，协议是和运营公司（吉安某甲）签的，两家公司独立运营；
• ✘ 错误证据：仅凭开发商在协议修改处盖章，不能证明他们担保付租（本案开发商只是配合修改价格，没签担保条款）。

  血泪教训：

  • 签合同时看清"钱该谁付"：如果是"运营公司"签约，只找运营公司要钱；
  • 保存销售承诺证据：比如宣传单写"开发商 guarantee 租金"，或录音说"我们（开发商）负责付租"，否则法院不认！

最后给业主的"保命三招"

1. 拖过1个月就行动：协议约定逾期3个月能解约，别等"拖一年再告"！一过付款日就发《催款函》（微信/短信也行），保留记录；
2. 证据这样存：合同原件、付款记录、催款截图（手机录屏更保险），关键销售承诺去公证处花200元做证据保全；
3. 别混告开发商：除非合同里开发商明确写"承担连带责任"，否则告错对象白花钱！

本案启示：商铺"包租"套路多，白纸黑字是护身符，逾期3个月是生死线。签协议前花500元找律师审一遍，可能避免几十万损失——毕竟，运营公司跑路时，能救你的只有那份写满违约条款的合同！

（注：文中"吉安某甲有限公司""吉安某乙有限公司"为化名，案件细节已脱敏处理）