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出租人提供甲醛超标的租房，承租人有权解除合同并要求退费——谢庆标律师解读最高人民法院公报案例

征和律师 发布于 阅读：91 最高法公报案例解读

一、案例检索信息

二、案件基本情况

2021年3月，江某从南京宏阳房产经纪有限公司（以下简称“宏阳公司”）处租下一套位于南京市江宁区的房屋，签订了《房屋租赁合同》，约定月租金1100元，押一付三，并额外支付了物业费等费用，合计6556元。

入住不久后，江某及其怀孕的妻子出现身体不适。江某怀疑是房屋空气质量问题，便自费委托有资质的检测机构进行检测。结果显示：室内甲醛和总挥发性有机物（TVOC）均严重超标，不符合国家《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）。

江某多次联系宏阳公司协商退租退款，但对方不仅拒绝配合检测，还言语嘲讽，称“你租个房子还什么甲醛”。无奈之下，江某搬离房屋并起诉至法院，请求解除合同、退还全部已付款项。

宏阳公司辩称：房屋装修多年，不存在污染问题；且其在诉讼后也做了检测，结果合格，因此不同意退款。

三、法院裁判观点解读（通俗版）

这个案子看似只是“退房租”的小事，但背后其实涉及一个非常重要的法律原则：出租人提供的房子，不仅要能住，更要安全、健康地住。法院的判决清晰地传递了以下几点核心观点，普通人也能轻松理解：

1. 出租的房子必须符合基本居住安全标准，尤其是空气质量

法院明确指出：出租人的基本义务，是提供一个可以正常、安全使用的房子。如果房子存在甲醛、TVOC等有害气体超标的情况，就可能危害租客的生命健康，这已经不是“小瑕疵”，而是严重违约。

特别值得注意的是，本案中的宏阳公司是一家专门从事房屋租赁业务的企业，不是普通房东。法院认为，这类企业更应主动对房源进行空气质量检测和治理，确保符合国家环保标准。不能等到租客发现问题才被动应对。

2. 租客自行委托有资质机构检测的结果，法院可以采信

宏阳公司辩称：“检测是你自己做的，我不认。”但法院认为，在出租人既未主动检测，又拒绝配合租客检测的情况下，租客有权自行委托具备CMA资质（中国计量认证）的正规检测机构进行检测。

本案中，江某委托的江苏智然检测有限公司具备合法资质，检测方法和标准也符合规范，因此其出具的报告具有法律效力。

3. 后续检测“合格”，不能否定租住期间“不合格”

宏阳公司在几个月后也做了检测，结果显示达标。但法院指出：甲醛等有害物质会随着时间、通风、温度等因素逐渐挥发减少。半年后的“合格”，不能证明当初租住时也是安全的。

而且，即使在冬天（挥发较弱）、时隔近半年后检测，甲醛数值仍接近国家标准上限（0.09 vs 0.10），反过来印证了当初超标的可能性很大。

4. 房屋不安全导致“租住目的无法实现”，租客可解除合同并全额退款

法院强调：租房不只是为了有个屋顶，更是为了安全、健康地生活。当房屋存在严重健康隐患，导致租客无法安心居住（尤其妻子怀孕），租赁的根本目的就落空了。

因此，江某有权解除合同，并要求退还全部已支付的租金、押金和物业费，共计6556元。法院支持了这一请求，并将合同解除时间确定为起诉状送达宏阳公司之日（2021年7月3日）。

5. 上诉方无故不到庭，视为撤回上诉，一审判决生效

宏阳公司不服一审判决提起上诉，但在二审开庭时无正当理由拒不到庭。法院依法按其自动撤回上诉处理，一审判决随即生效。这也提醒大家：打官司不能“只说不做”，程序权利不用也会丧失。

综上，这个案例确立了一个重要规则：经营性住房租赁企业，必须对出租房屋的室内空气质量负责；若提供有害气体超标的房屋，构成根本违约，租客可依法解约并要求全额退款。这一裁判观点已被《最高人民法院公报》收录，具有典型指导意义。