开发商代付房贷后可直接向购房人追偿-张家界追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2025)湘08民终890号
审理法院：湖南省张家界市中级人民法院

二、案件事实及判决结果
2018年9月29日，慈利某房地产公司与朱某签订购房合同，朱某购买慈澧鑫城项目第3幢1单元8层184号房，总价576097元。其中首付款116097元当场支付，剩余460000元通过银行按揭贷款支付。同时，朱某、慈利某房地产公司和湖南某银行慈利支行签订《个人购房贷款/担保合同》，约定朱某用所购房屋抵押，慈利某房地产公司作为连带责任保证人提供担保。
后来朱某从2021年4月1日起持续逾期未还贷，湖南某银行慈利支行直接从慈利某房地产公司的保证金账户扣款107803.66元用于偿还贷款。慈利某房地产公司起诉要求朱某返还该款项及利息。朱某辩称贷款合同签名不实、银行应优先处置抵押房屋，且因房屋质量问题拒还贷。
法院最终判决：朱某需向慈利某房地产公司返还107803.66元及利息（自2025年5月8日起按年利率3.1%计算）。二审驳回朱某上诉，维持原判。

三、核心观点与处理建议
关键结论：开发商代你还房贷后，能直接找你要钱，不用先卖你的房子！
这个案子特别典型——很多买房人以为"房子抵押给银行了，开发商就不能直接找我追债"，但法院明确说：只要贷款合同里写了"银行可以自己选先找谁要钱"，开发商代偿后就能直接向你追款，哪怕房子还在抵押中。

为什么开发商能赢？

1. 合同约定优先
   贷款合同里白纸黑字写明："银行可以自己决定先扣开发商的钱，还是先卖房子"。民法典规定，有这种约定时，银行直接扣开发商保证金完全合法。开发商代你还钱后，自然能拿着凭证找你算账。
   👉 你的教训：签贷款合同时，务必看清"担保顺序"条款！如果写"银行可自行选择追偿方式"，就意味着你逾期后开发商可能直接被扣钱，继而找你追偿。

2. 房子问题不能抵房贷
   朱某说"房子质量差、延期交房，所以不还贷"，但法院指出：房屋买卖纠纷和贷款还款是两码事！房子有问题该另案起诉开发商，不能当"老赖"不还贷。否则银行一扣开发商钱，开发商马上就能告你追偿，你还得多付利息。
   👉 你的教训：遇到交房延期、质量问题，立刻单独收集证据（拍照、聊天记录、验收单），向法院另案起诉开发商。千万别用"不还贷"当武器，否则反被追债还倒贴利息！

3. 签名真假要主动证明
   朱某咬定"贷款合同不是我签的"，但既不申请笔迹鉴定，又没其他证据，法院直接认定合同有效。法律讲究"谁主张谁举证"，你说签名假，就得主动鉴定，光嘴上喊没用！
   👉 你的教训：如果怀疑合同签名被伪造，收到起诉后3天内向法院提交《笔迹鉴定申请书》（模板可到法院立案庭免费领）。拖着不申请？法院就当签名是真的了！

遇到类似纠纷怎么办？

• 如果你是买房人：
  ✅ 房贷必须按时还！哪怕房子漏水、延期交房，也别停贷。先和银行协商延期（说明困难并提供证明），同时单独告开发商索赔。
  ✅ 被开发商起诉追偿时：
    ▪ 若确实代偿了，别纠缠"银行该先卖房"，重点核对扣款金额是否真实（要求开发商出示银行划扣明细）；
    ▪ 若房屋问题严重，立刻反诉开发商（比如要求退房、赔损失），但别混在追偿案里扯皮。

• 如果你是开发商：
  ✅ 扣款凭证必须留全：银行盖章的保证金划扣记录、代偿说明缺一不可，否则法院不认；
  ✅ 起诉时直接告购房人：无需拉银行当被告！追偿权纠纷只解决"你代付后向谁要钱"，银行只是证人。

记住这个铁律：房贷是你欠银行的债，开发商只是"背锅侠"。一旦开发商替你还钱，你就欠开发商钱了——这锅，你甩不掉！ 遇到问题赶紧专业律师介入，拖到被起诉再补救，轻则多付利息，重则房子被执行。