非本村村民买农村宅基地合同无效，出卖人只退本金不赔利息-岳阳买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2025)湘0611民初1687号
审理法院：湖南省岳阳市君山区人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
刘某甲与雷某系邻村邻居关系。刘某甲听说雷某在岳阳市三荷机场附近有地皮出售，就找雷某购买一个宅基地。2021年6月4日，双方达成口头协议，刘某甲通过雷某购买岳阳市三荷机场附近的地皮一个，价格30万元。当天，刘某甲向雷某的银行账户转账30万元。雷某向刘某甲出具收条，写明：“今收到刘某甲购三荷机场地皮一个，共叁拾万元整。收款人雷某。备注：保证基础至正负零，建房手续由我负责协调处理”。另查明，刘某甲和雷某均不属于案涉地皮所在地的集体经济组织成员，雷某至今未交付地皮。

判决结果：
法院判雷某在10日内退还刘某甲30万元，但驳回了刘某甲要求支付利息的请求（即30万元从2021年6月5日起算的利息）。

三、核心观点与处理建议：为什么合同无效？钱能全要回吗？

一句话说清核心：
农村宅基地是“村集体的命根子”，外村人或城里人买了也白买——合同无效，只能拿回本金，别想赔利息！

为啥法院这么判？

1. 宅基地不能乱卖，卖给“外人”直接无效：
   法律规定，宅基地只能在本村集体内部流转（比如本村人卖给本村人）。刘某甲和雷某都不是地皮所在村的村民，相当于“外人炒地皮”。这违反了国家严禁宅基地卖给城市居民的规定（《土地管理法》第9条、国务院1999年39号文）。法院说：这种买卖从一开始就不受法律保护，等于白忙活一场。

2. 钱能要回，但利息别指望：
   合同无效后，雷某收的30万必须退（《民法典》第157条），但刘某甲要的利息法院不支持。为啥？因为买卖双方都有错：

   • 雷某明知自己不是村民，还敢卖地皮收钱；
   • 刘某甲明知自己不是村民，还硬要买（收条里雷某写“负责协调手续”，他轻信了）。
     法院认为：这种“明知违法还交易”的行为，双方各打五十大板——钱退你，但别想让对方额外赔钱。

遇到类似纠纷，普通人该怎么办？
✅ 事前防坑：别碰非本村宅基地买卖！

• 如果你是买家（尤其城里人或外村人）：看到“低价宅基地”广告先问一句：“我是本村集体成员吗？”不是就赶紧跑！法律铁令禁止外人买宅基地，签协议、交定金都白搭，最后可能钱地两空。
• 如果你是卖家（村民）：别当“中间人”收钱！像本案雷某，以为只是“代收”“协调”，结果法院认定他是实际收款人，必须退钱。真要帮人卖地，必须留好委托证据（比如委托人当场签字的协议），否则钱进了你口袋，责任就是你的。

✅ 事后补救：能拿回本金就万幸，别耗在打利息上！

• 如果钱已交、地没到手：马上协商退钱！拖得越久，越难要回本金（比如对方把钱花光了）。
• 如果对方耍赖：起诉只要求退本金！别学刘某甲还追要利息——法院基本不会支持，反而多花诉讼费。本案中刘某甲要了4.2万利息，法院一分没给，还白交了3000多元诉讼费。
• 关键证据留好：转账记录、收条（哪怕只有微信截图！）比口头承诺管用100倍。本案刘某甲能拿回30万，全靠银行转账和雷某手写收条。

最后敲黑板：
农村宅基地不是商品房，国家严防“炒地皮”。普通人千万别信“内部渠道”“特殊关系”能搞定手续——2025年法院已明确：非本村人买宅基地，合同100%无效！想在农村建房？要么落户成村民，要么租地（最长20年），买卖宅基地？风险大过收益，劝你趁早歇手！

注：本文基于真实判例改写，核心规则全国通用。遇具体问题，建议携带证据咨询当地法律援助中心（12348热线免费）。