土地转让方未办权证合同可解除但自行施工损失难获赔-衡阳合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)湘04民终3494号
审理法院：湖南省衡阳市中级人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
曹某、李某与李某系同学。2009年3月15日，李某（甲方）与案外人杨某（乙方）签订一份《协议书》：乙方2008年12月31日受让某（2008）001号土地，位于某地段（某），乙方自愿转让给甲方李某。一、受让地段四至：东以邓某购地段向东延伸8米为界，南以某北面现有马路内为界，西以邓某购地段为界，北以某北面路边向北延伸25米为界（具体四至详见某挂牌用地红线图为准）。二、甲方受让购地各项款为155,468元。三、本协议自签字之日起生效，首付5万元，一周内乙方办好用地规划手续，下差额甲方一次性付清给乙方。四、有关事项：1、乙方将原受让的各项税收发票与建房手续一同交给甲方。2、甲方购地的土地权属如有纠纷，由乙方负责。3、甲方在建房施工的工程，由甲方自行择定，如出现纠纷乙方负责协调处理。4、甲方基地的土方工程，在协议四至内共计13,000元，由乙方组织施工，其挖方要求按照甲方购地铲出斜坡，挖方工程款由甲方支付给乙方。在场人邓某、刘某、李某签名。2009年8月13日，李某和杨某、刘某、李某等9人与常宁市某签订《某合同》，约定：宗地位于某某，商业用地，总面积976平方米，宗地四至及界址点见《某》；受让人应按规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权；政府保留对宗地的城市规划调整权；受让人取得出让土地使用权后，有权将土地使用权转让、出租、抵押，并办理土地登记；……等。附件《某》。2010年2月6日，李某、曹某（乙方）与李某（甲方）商谈共同购买李某的门面地，并签订一份《协议书》，约定：甲方原购杨某土地一块，转让给乙方；一、地段及四至详见原《协议书》，甲方移交给乙方；二、乙方付给甲方243,468元，协议签订生效后一次性付清；三、甲方将原受让的各种手续文件票据转交给乙方；该宗土地的权属及签订协议前与该土地有关的一切债权债务及纠纷由甲方负责；土地权属转让等事项甲方应尽量合作，费用由乙方负责。协议签订后，李某带李某、曹某现场指定门面地块位置。之后，李某未办理登记，取得出让土地使用权证书。2010年2月8日，李某向杨某支付购地款155,468元及护坡款32,800元。2013年12月23日，某颁发杨某等9户《某》，建筑立面图显示：规划依据《某》，李某（标注5F）与刘某的地块间距88.8毫米。《某》显示：门面地5户，李某与刘某的门面地相邻。2014年4月15日，规划方案显示：规划依据为李某、李贻秋等户国土使用证和规划用地许可证办理情况。2014年5月17日，李某、曹某在该地块动工挖基脚，向案外人雷某支付建房款2万元。因国土部门阻止施工，李某、曹某停工。2017年12月19日，李某和杨某等9人签订《土地分户协议》：第一排门面（8米）为李某等6人，第二排住宅为杨某等4人。截止2025年4月，李某、曹某多年来找相关职能部门寻求处理未果。至今，李某未办理该地块不动产使用权登记，该地块现已形成通道。
法院判决结果：
二审法院维持了一审解除土地转让协议的判决，判令被告李某返还购地款243,468元及自2025年4月1日起按年利率3%计算的利息；但改判驳回了原告要求赔偿20,000元挖地基款的请求。简单说，买地的钱能要回来，但自己挖地基花的2万块法院不支持赔偿。
三、核心观点及处理建议：土地交易要重权证，施工前先确认权利，索赔损失需证据
这个案子的核心就一句话：卖地的人没办下土地证，导致你根本用不了地，合同可以解除、钱能要回来；但你自己冒冒失失开工挖地基，损失可能得自己扛，尤其是证据不足时法院不会赔。 为什么这么说？咱们拆开来看，顺便给遇到类似问题的朋友支招：
1. 为什么合同能解除、钱能要回来？
- 法院认为，土地买卖的核心是“拿到合法土地使用权”。被告李某收了钱，却一直没去办土地证（相当于没拿到“身份证”），还让地块变成了公共通道，导致原告李某、曹某彻底用不了地。这属于根本违约——合同目的完全落空，自然可以解除合同，要回本金加利息。
- 给你的提示： 买地时务必盯紧“权证”！别只看对方有合同或收据，必须确认土地已登记在卖方名下（有《国有土地使用证》或不动产登记证）。签协议时，要白纸黑字写清“卖方负责办证，否则全额退款”，并约定明确的时间节点。如果拖了十几年办不下来，赶紧找政府部门查原因，别光干等——像本案原告多次找部门处理，反而帮他们保住了胜诉权。
2. 为什么挖地基的2万块不赔？
- 原告只交了一张收条证明花了2万挖地基，但没施工合同、银行转账记录或现场照片。更关键的是，他们在土地权属不明（国土部门已阻止施工）的情况下强行开工，属于“自己扩大损失”。法院说：风险你自己冒的，损失就得自己担。
- 给你的提示： 想索赔损失，证据必须“铁证如山”！
- 施工前先确权： 拿到土地证或至少确认无纠纷再动工。本案中，2014年国土部门已叫停施工，原告还继续挖地基，明显是“火上浇油”。
- 留足证据链： 付款必须走银行转账（备注用途），签施工合同、保留现场照片/视频，甚至找第三方监理记录。一张收条？法院压根不信！
- 及时止损： 一旦发现土地有问题（如被叫停施工），立刻停工并书面通知卖方，别让损失滚雪球。否则，法院会认为“是你自己不肯收手”。
3. 额外提醒：诉讼时效别担心，但行动要趁早
- 被告曾辩称“原告拖太久了，超过诉讼时效”。但法院明确：要回土地或购地款属于“物权保护”，不适用3年诉讼时效（普通人常搞混这点）。不过！别因此躺平等——本案原告拖到2025年才起诉，二审差点因“除斥期间”翻车（合同解除权一般1年内不行使就失效）。他们赢在“持续找政府部门处理”，证明一直在维权。
- 行动建议：
- 发现土地有问题，3个月内先书面催告卖方解决（留快递凭证）；
- 同时向国土、规划部门投诉并索要回执（像本案原告“多年找部门”的记录成了关键证据）；
- 超过1年还没结果？立即起诉，别赌“反正不计时效”。
最后说句大实话：土地交易水太深！普通人千万别光凭“熟人关系”或“口头承诺”就交钱。签协议前，花几百元查不动产登记簿；动工前，去国土局开个“无纠纷证明”。省下的可不只是2万块——本案原告折腾15年才拿回本金，时间成本谁赔？记住：土地无小事，权证是王道！