买房断供导致开发商垫付房贷可全额追回-利川追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2025)鄂2802民初7365号
审理法院：湖北省利川市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年6月7日，湖北利川某公司与刘某签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买该公司在利川市的商品房。双方补充协议约定：如果买房人未按与银行之间的按揭贷款合同约定偿还按揭贷款本息，导致银行扣划开发商保证金代偿的，买房人应及时将开发商被扣划款项偿还给开发商，并从开发商被扣划之日起按扣划额的月利率2%支付利息。

2018年6月27日，刘某作为借款人、湖北利川某公司作为保证人与湖北利川某银行签订了《住房按揭借款合同》，约定刘某向银行借款480,000元，执行年利率5.39%，期限为120个月，湖北利川某公司为此笔贷款提供连带责任保证。

因刘某未按期偿还贷款本息，湖北利川某银行从湖北利川某公司的账户上划扣资金用于偿还刘某的贷款本息，2023年3月27日至2025年8月27日期间共计划扣149849.27元。湖北利川某公司要求刘某偿还代偿款无果后，向法院提起诉讼。

法院判决刘某在判决生效后30日内向湖北利川某公司偿还代偿款149849.27元，并从每笔代偿款代偿之日次日起，以未偿还金额为基数，按年利率5.39%支付利息至清偿之日止。同时，案件受理费和公告费也由刘某承担。

三、核心观点与实用建议

这个案例告诉我们：当你买房时断供（不还房贷），导致开发商被银行扣款替你还贷，开发商有权向你追回全部代偿款及利息。很多人误以为"房子不要了，银行自己找开发商要钱"，这种想法非常危险！法院判决明确支持开发商追偿的权利。

给买房人的实用提醒：

1. 断供不等于债务消失：很多人以为房子被银行收回就没事了，但别忘了，开发商作为你的担保人，一旦替你还了房贷，他们就合法地继承了银行对你的债权。你欠的不仅是房贷本金，还包括利息和诉讼费用，可能比你想象的多得多！

2. 利息计算有讲究：本案中开发商只按年利率5.39%主张利息（低于合同约定的月利率2%），法院也支持了。但现实中，如果合同约定更高，法院也可能支持。所以千万别以为"拖一拖就少还点"，利息会越滚越多。

3. 躲着不见没用：本案中刘某没出庭，结果法院直接缺席判决。很多人收到传票以为"不出现就没事"，实际上这等于自动放弃为自己辩解的机会，法院会按原告证据直接判你输。

遇到类似情况该怎么办？

✅ 第一步：主动联系开发商
一旦发现自己可能还不上房贷，立即联系开发商协商。很多开发商愿意给你宽限期，或者帮你向银行申请延期还款。记住：越早沟通，越有机会避免被起诉。

✅ 第二步：了解你的实际欠款
仔细查看银行每月的扣款明细，确认开发商实际代你还了多少钱。有些开发商会把违约金、罚息都算进去，你要核对是否合理。

✅ 第三步：争取分期还款
即使你暂时还不上，也可以和开发商谈分期偿还代偿款。本案中如果刘某早点协商，可能避免被冻结银行账户（法院审理中已冻结刘某49849.27元）。

✅ 第四步：千万别"失联"
收到法院传票一定要出庭！就算没钱还，当庭说明困难情况，法院可能酌情给你更长的还款时间。像本案刘某不到庭，直接导致败诉。

特别注意：商品房买卖合同中的"补充协议"往往是关键！买房签合同时，一定要看清关于断供后果的条款。很多人只关注房子面积、价格，却忽略这些"小字条款"，等到出事才后悔。

最后提醒：房贷不是儿戏，断供不仅影响征信，还会惹上官司。如果经济困难，建议先咨询专业人士，看能否通过转卖、出租等方式解决，而不是直接"躺平"。毕竟，一套房子断供的代价，可能远超你的想象！