卖房人未按约定交房需退还预付款并支付违约金-来凤房屋买卖合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂2827民初2602号
审理法院：湖北省来凤县人民法院
二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
法院认定的事实：2014年1月29日，梁某经郑某介绍认识黄某，黄某与梁某签订《购房协议》，约定黄某将华龙村三期还建房一套(120平方米)出售给梁某，价格为1900元/㎡，梁某支付70000元定金。2015年1月24日，黄某因资金困难向梁某借款40000元，并出具借条，注明此款为购房预付款，约定在2015年7月底交房屋钥匙，否则黄某出钱给梁某买一套屋。但黄某未按约定交房，梁某曾于2018年和2023年两次起诉，但都因和解撤诉了。2023年7月至2024年8月期间，黄某通过微信分7次向梁某还款共计6500元。
法院判决结果：解除双方签订的《购房协议》；黄某需向梁某返还购房款110000元并支付违约金50000元，扣除已还的6500元，实际还需支付153500元；驳回梁某其他诉讼请求。
三、遇到类似房屋买卖纠纷该如何处理
核心提示：卖房人长期不交房，买房人有权解除合同、拿回预付款并主张违约金，但违约金不能漫天要价
这个案子告诉我们：当您买了房子却拿不到钥匙时，别干等！要像梁某一样主动维权，但也要注意方法。我用大白话给您讲清楚关键点：
第一，签合同要"留后路"
梁某和黄某的协议里写得很清楚："甲方违约要退7万押金再加5万违约金"。这个约定救了梁某！如果您买房时，一定要在合同里明确：
- 交房具体时间（别写"以开盘为准"这种模糊话）
- 违约金金额或计算方式
- 不交房的补救措施（比如"退钱"或"赔一套"）
第二，付款必须"留证据"
梁某能要回钱，全靠这两样：
- 2014年签协议时的7万元收据
- 2015年那张关键借条，上面白纸黑字写明"11万元是购房预付款"
提醒您：给卖方付款时，别用微信红包！一定要让对方写收条，注明"购房款"，转账时备注"XX房屋预付款"。哪怕对方说是"借款"，也要像梁某这样在借条里注明真实用途。
第三，维权不能"拖拖拉拉"
梁某2015年就该拿房，但拖到2025年才彻底解决，中间还撤诉两次。法院明确说了：虽然协议是2014年签的，但因为黄某一直没交房，违约行为持续到民法典实施后，所以能适用新规定保护自己。
给您的实操建议：
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发现对方不交房，3个月内必须发书面催告
微信催没用！要寄《要求交房通知书》（用邮政EMS，备注文件内容），这是日后起诉的关键证据。 -
违约金别乱要
梁某要了7万多违约金，但法院只支持了合同约定的5万。因为法律规定：违约金不能超过实际损失的30%。您算违约金时，可以按"已付款×LPR利率×时间"来主张，更可能被支持。 -
对方还过小钱也要记账
黄某分7次还了6500元零钱，梁某老实告诉了法院，最后从总金额里扣除了。如果您也收到过部分还款，千万别隐瞒，否则可能被认定作伪证。 -
撤诉不等于放弃权利
梁某2018年、2023年两次撤诉，2025年照样能再起诉。但要注意：每次撤诉后，3年内必须再行动，否则可能过诉讼时效。
血泪教训：
这个案子拖了11年才解决！如果您发现卖方联系不上（像黄某后来电话都设置拒接），立刻做三件事：
① 到派出所开"人员失踪证明"
② 在法院公告栏贴起诉状（解决"找不到人"问题）
③ 申请财产保全（防止对方转移房产）
最后提醒：买拆迁还建房风险极大！像本案中黄某根本不是产权人，所谓"还建房"可能根本不存在。普通人买房最好选择"五证齐全"的新房或二手房，别贪便宜买"内部指标房"，否则可能钱房两空。遇到纠纷别自己硬扛，及时找专业律师梳理证据，才能像梁某一样把血汗钱要回来。