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购房用于经营的银行不能以“买受人”身份排除抵押权人的强制执行——谢庆标律师解读最高人民法院公报案例案号：（2022）最高法民终34号

征和律师 发布于 阅读：112 最高法公报案例解读

一、案例检索信息

二、案件基本情况
这起案件的核心，是两家金融机构围绕一套房产的“权利之争”。
建行怀化市分行在2013年1月与开发商英泰公司签订《商品房买卖合同》，购买位于怀化市迎丰西路的一处商铺（即“案涉房产”），总价约1700万元，用于设立银行网点。合同约定2013年3月底前交房，建行也陆续支付了绝大部分房款，并声称在2013年3月后就实际占有使用该房产。

然而，同年5月，开发商英泰公司将包括这套商铺在内的在建工程抵押给了华融湖南分公司，并办理了合法的抵押登记。后来因英泰公司未能偿还债务，华融公司依据法院生效判决申请强制执行，要求拍卖包括该商铺在内的抵押房产。

建行怀化市分行得知后提出异议，认为自己早已买房、付款并实际使用，应优先于抵押权，请求法院不得执行该房产。一审湖南省高级人民法院驳回其请求，建行不服，上诉至最高人民法院。最终，最高法二审维持原判，认定建行不能排除华融公司的强制执行。

三、裁判观点通俗解读

这个案子看似复杂，其实核心问题就一个：当买房人和抵押权人“撞车”时，谁的权利更优先？

最高人民法院通过本案，清晰地划出了几条重要规则，普通人买房、企业投资房产都值得了解：

1. 不是所有“买房人”都能对抗抵押权，关键看是不是“消费者”
法律对“商品房消费者”有特殊保护——比如普通老百姓为了居住而买房，只要付了大部分房款，哪怕房子还没过户，也可以优先于银行的抵押权。这是为了保障基本生存权。

但本案中，建行买的是商铺，用于开设银行网点，属于商业投资行为，不是“为生活居住”，因此不享受消费者特殊保护。这一点，法院明确指出：建行的身份是“一般不动产买受人”，而非法律特别保护的“消费者”。

2. 即使符合“买受人”条件，也要看权利取得的时间先后
建行虽然签合同早（2013年1月），但法院认定其实际占有房产的时间是在2013年11月之后（依据交房流程表、物业合同等证据）。而华融公司的抵押权早在2013年5月27日就已依法登记设立。

也就是说，抵押权成立在先，建行的实际占有在后。在法律上，“先来后到”很重要——你占有的时候，房子已经被合法抵押了，那你的权利就不能自动“压过”已经存在的抵押权。

3. 买房人自身有没有尽到注意义务，也很关键
法院特别指出：建行作为专业金融机构，理应比普通人更懂风险防控。合同明明约定开发商要在签约后30天内办理“预告登记”（一种保护买房人权益的重要手段），但建行在对方未办理的情况下，不仅没催促，反而继续支付大额房款。

如果当初做了预告登记，这套房子就不能再被抵押。正是因为建行怠于行使权利、未采取基本防范措施，才让开发商有机会“先卖后押”，导致权利冲突。法院认为，这种疏忽应由建行自己承担后果。

4. 法院强调：要从实质公平出发，预防类似风险再次发生
判决书特别提到，现实中很多纠纷源于开发商“一房二卖”或“先卖后押”。要减少这类问题，不仅开发商要诚信，买房人和抵押权人都应尽到合理注意义务。

本案中，华融公司在办理抵押时做了尽职调查（查看现场、查登记系统），没发现房子已售，法院认为其无过错；而建行作为买方却放任风险，因此由其承担不利后果，既公平，也有警示作用。

5. 关于法律适用：不能机械套用“买受人可排除执行”的条款
建行援引《执行异议和复议规定》第28条，主张自己符合条件就应排除执行。但法院指出：当申请执行人享有抵押权时，一般买受人能否排除执行，不能简单套用该条款，而应回归到“双方权利孰优孰劣”的实质判断。

尤其在法律没有明确规定“一般买受人可对抗抵押权”的情况下，更应谨慎处理，避免动摇担保物权制度的稳定性。

综上，最高人民法院通过（2022）最高法民终34号判决明确：用于经营的房产买受人，即使已签约、付款、占有，若其权利取得晚于合法设立的抵押权，且自身存在疏忽，就不能阻止抵押权人申请法院强制执行该房产。这一裁判思路，既尊重物权登记公示效力，也强调交易各方的风险防范责任，对今后类似案件具有重要指导意义。