«

没有施工资质签合同无效但已完工仍可获补偿-万载律师建设工程施工合同纠纷案例解读

征和律师 发布于 阅读：6 万载律师

一、案例检索信息

案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2025)赣0922民初384号
审理法院：江西省万载县人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
卢某、汪某、汪某、邓某是万载县康乐街道联星村四组村民，在拆迁安置点共同建房。2022年11月2日，四人与龙某签订《房屋店面租赁合同》，将县五小正对面的4层毛坯房租给龙某经营"双龙酒店"。龙某拿到毛坯房后，于2022年12月开始装修，包括开挖电梯井、安装玻璃幕墙等。

2023年2月23日，龙某与龙某、潘某签订《建房合同》，约定由龙某、潘某负责酒店主体砌墙、粉墙工程（包工包料），工程款按每平方米155元计算，主体完工后付95%，余款5月底前结清。龙某、潘某随后进场施工。

2023年10月，因龙某拖欠租金且私自开挖电梯井，卢某等人起诉要求解除租赁合同。法院最终判决解除合同，要求龙某恢复电梯井原状并支付租金。期间，卢某等人在房屋门口贴告示，并在微信群通知施工人员"十天内清空房屋，否则视为弃物"。

龙某、潘某起诉要求龙某支付工程款36万余元，并要求卢某等四人承担连带责任。法院委托鉴定，确认龙某、潘某完成的砌墙、粉墙等主体工程价值317,922元。龙某在诉讼中承认"一分未付合同款项"。

判决结果：
法院判龙某支付龙某、潘某工程折价补偿款317,922元、鉴定费4,000元，驳回其他诉讼请求（包括要求房东承担连带责任和律师费的主张）。

三、核心观点与实操提示：施工方如何保住"血汗钱"？

核心观点：没施工资质签的合同虽无效，但已完工且"长进房子"的部分，发包方仍要按实际价值补偿；房东不是合同签字人，一般不用掏钱！

给施工方的3条保命建议：

  1. 资质不够？先补证据再开工！
    本案中龙某、潘某是个人，没施工资质，合同被判无效。但法院仍支持了工程款，关键在两点：

    • ✅ 工程已"长进房子"：砌好的墙、刷好的粉无法拆走，物化成房屋一部分；
    • ✅ 鉴定锁定价值：法院委托专业机构评估，317,922元就是实打实的"血汗钱"。
      → 你该怎么做：
    • 开工前拍好毛坯房照片（证明原始状态）；
    • 每完成一项工程，让发包方签字确认（哪怕微信也行）；
    • 发生纠纷立刻申请法院鉴定，别等房子被拆了才哭诉！

  2. 别白打工！盯死"谁付钱"
    龙某、潘某误以为房东是"最终受益人"，要求卢某等人连带付款，结果被法院驳回。因为：

    • 🚫 合同只管签字人：房东没在《建房合同》上签字，法律上和施工队没关系；
    • 🚫 "受益人"不等于"付款人"：房子装修得再漂亮，房东也是按租赁合同和龙某算账。
      → 你该怎么做：
    • 签合同时问清发包方身份（是个人还是公司？有无授权？）；
    • 要求发包方提供房东同意装修的书面证明（避免被房东清场）；
    • 绝不垫资超过30%：主体完工前最多收70%款，留足后手！

  3. 房东贴告示别慌！10天内必须行动
    本案房东贴告示说"10天内不清场视为弃物"，还在微信群发法院判决。很多施工队以为"完了钱打水漂"，其实：

    • ⏳ 告示≠合法清场：房东无权直接扔施工材料，必须通过法院执行；
    • 💡 黄金10天：看到告示立即：
      （1）向法院提交财产保全申请，冻结发包方账户；
      （2）现场录像取证，证明工程已完成部分；
      （3）若发包方失联，直接起诉房东行使留置权（仅限合法占有房屋时）。
      → 特别注意：本案中施工队因未及时行动，导致工程中断，差点拿不到钱！

最后提醒：

血泪教训：施工队最大的风险不是合同无效，而是活干了、钱没了、证据还没留！开工前拍3张照片（毛坯房、施工过程、完工面），胜过事后请10个律师。遇到房东清场，别和对方吵架，第一时间拨打110报"财物损毁"，警察到场记录就是铁证！