买房断供后开发商代偿可追偿但违约金可能被调低-永修县律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)赣0425民初2388号
审理法院：江西省永修县人民法院

二、案件事实和判决结果
2019年6月14日，江西某有限公司与毛某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定毛某购买永修县湖西区房屋，总价658628元，首付168628元，剩余49万元向中国某银行永修支行贷款支付。合同约定：若毛某逾期还贷，开发商有权要求其按日支付逾期款项万分之五的违约金；若银行因毛某欠款要求开发商承担担保责任，则视为毛某根本违约。
同时，毛某、江西某有限公司与中国某银行永修支行签订《个人购房借款及担保合同》，由江西某有限公司为毛某的49万元贷款提供阶段性连带责任保证。
自2022年8月起，毛某停止偿还银行贷款，银行陆续从江西某有限公司的保证金账户扣款共计107224.71元。江西某有限公司起诉要求毛某返还代偿款及按日万分之五计算的违约金（暂计18764元）。

法院判决结果：

1. 毛某需在10日内支付江西某有限公司代偿款107224.71元，并以该金额为基数、按年利率3%支付自2025年7月21日起至还清日的违约金；
2. 驳回江西某有限公司其他诉讼请求（如高额违约金主张）；
3. 案件受理费1200元由毛某承担。

三、遇到类似纠纷，普通人该怎么办？
核心提示：断供≠甩手不管，但违约金未必按合同“天价”算！
这个案子告诉我们两个关键点，尤其提醒买房人注意：

1. 别以为断供就“一了百了”
   很多人以为不还房贷，银行只会收走房子。但本案中，毛某从2022年8月起断供，银行直接从开发商的账户扣了10万多元“代偿款”。为什么？因为开发商当初签了担保合同！法律上，开发商替你还了银行的钱，就有权找你全额追讨。躲着不开庭（像毛某这样缺席审判），反而会让法院直接支持开发商的诉求，对你更不利。

2. 合同写的违约金，法院可能“打折”
   开发商按合同主张日万分之五的违约金（相当于年化18%），但法院只支持了年利率3%（当前银行LPR）。为什么？法官会看违约金是否“过高”：

   • 如果开发商没解除合同（本案只要求还款，没要求收回房子），却按“根本违约”条款要高额罚金，法院会觉得不合理；
   • 法官会参考实际损失（比如银行利息只有3%），把违约金调到合理范围。
     ✅ 你的行动建议：
   • 断供后立刻和开发商、银行沟通！哪怕暂时没钱，也要说明原因、商量延期或分期，保留书面记录（微信、短信都行）。本案中开发商2025年7月才催款，法院就把违约金起算日延后了，主动沟通能减少损失。
   • 收到法院传票别装没看见！毛某没出庭，结果败诉+全担诉讼费。即使没钱还，出庭说明情况，法官可能调解降低违约金。
   • 警惕“隐形成本”：除了本金，违约金、诉讼费、执行费都可能叠加。本案开发商只要回10万多元，毛某却要多付3%的利息+1200元诉讼费。

一句话总结：房贷断供后，开发商代偿的钱你必须还，但违约金未必按合同“天价”算——及时沟通、积极应诉，才是止损关键！遇到类似问题，先理清合同条款，保留还款困难的证据（如失业证明），尽快找专业律师分析方案，别等到银行扣款、法院传票上门才后悔。