买家断供致开发商代偿后追偿违约金可能被调低 - 永修县律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)赣0425民初2388号
审理法院：江西省永修县人民法院

二、案件事实和判决结果
2019年6月14日，江西某房地产公司与毛某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定毛某购买永修县湖西区某房屋，总价658628元，首付168628元，余款49万元向中国某银行申请贷款。同日，毛某、江西某房地产公司与中国某银行签订《个人购房借款及担保合同》，毛某借款49万元用于购房，贷款期限20年，江西某房地产公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。自2022年8月起，毛某未按时偿还银行贷款，中国某银行从江西某房地产公司保证金账户陆续扣款，至2025年7月共扣划107224.71元。江西某房地产公司起诉要求毛某返还代偿款107224.76元，并支付按日万分之五计算的违约金（暂计18764元）。

法院判决：毛某需在10日内支付江西某房地产公司代偿款107224.71元及违约金（以代偿款为基数，按年利率3%自2025年7月21日起算至实际还清日），同时驳回江西某房地产公司关于高额违约金的其他请求。案件受理费1410元，由毛某负担1200元，江西某房地产公司负担210元。

三、核心观点与纠纷处理建议
这个案子的核心很简单：买家断供导致开发商代偿房贷，开发商能追回垫付的钱，但合同里约定的“高额违约金”可能被法院调低。为什么呢？因为法院认为，违约金不能“狮子大开口”，必须合理。本案中，合同约定的日万分之五违约金（相当于年化18.25%），远高于实际损失，法院直接调到了3%的年利率（参考当时银行LPR标准）。

如果您遇到类似纠纷，记住这3点关键提示：

1. 买家（您）断供前务必三思：
   买房后如果突然不还房贷（比如失业、生病），银行会直接从开发商的保证金账户扣钱。开发商垫付后，不仅能追回本金，还能加收违约金。但更重要的是——违约金可能比您想象的低！法院会看实际损失：如果开发商没额外花销，光按银行利率算就差不多了（本案调到3%）。不过，您仍要承担所有代偿款+合理违约金+诉讼费，拖得越久损失越大。建议：手头紧张时，赶紧和银行协商延期或重组贷款，千万别直接“消失”。真还不上，早点卖房止损，比等开发商起诉划算。

2. 开发商追偿时要“讲理”：
   开发商替买家垫了房贷，当然有权追回，但别指望靠“天价违约金”大赚一笔。法院只支持“填平损失”的合理补偿（比如银行同期利率）。本案开发商主张日万分之五，法院直接砍到3%，就因为：

   • 合同里写“违约金按日万分之五”但前提是“开发商要解除合同”，而本案开发商没要求解约；
   • 开发商拖到2025年7月才催款，最后一笔代偿是7月21日，所以违约金只能从这天起算。
     建议：开发商垫付后，立即书面催告买家还款并保留证据（比如短信、邮件），同时违约金标准别超过银行LPR的1.3-1.5倍（目前约4%左右），否则法院大概率会调低。

3. 双方都该做这2件事：

   • 证据是命根子：买家要留好还款记录、困难证明（如失业证明）；开发商必须保存代偿凭证、催款记录。本案开发商赢了，就因为提供了银行扣款单和2025年7月的通话截图。
   • 别赌“不到庭就没事”：毛某拒不出庭，结果法院直接采信开发商证据。记住：收到法院传票必须出庭！实在去不了，也要提前寄书面意见，否则等于把胜诉权送给对方。

最后提醒：房贷断供不是小事，轻则赔钱背债，重则房子被收回。真遇到困难，先找银行商量，再咨询专业律师——别等开发商起诉才着急。法律不保护“装睡的人”，主动处理才能把损失降到最低！