签署退房协议后反悔难获支持，首付款被当违约金要回难——鄂州房屋买卖合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂07民终1058号
审理法院：湖北省鄂州市中级人民法院
二、案件事实与判决结果
2017年11月30日，郑某、赵某与湖北某有限公司签订《商品房买卖合同》，购买红莲湖新区一处122.05平方米的房屋，总价57.8万余元。两人当天支付首付款17.8万余元，约定余款40万元办理银行按揭，开发商应在2018年6月28日前交房。这套房子其实是2014年就建好的现房，但当时开发商还没有拿到商品房预售许可证。
2022年1月，开发商和银行签了按揭合作协议。到2025年3月24日，郑某、赵某和开发商签订了一份《自愿放弃房产协议书》，约定两人因自身原因放弃这套房子，把17.8万余元首付款作为违约金全额赔给开发商。协议里还写明郑某把弃房事宜全权交给赵某办理。
后来郑某、赵某后悔了，向法院起诉说：第一，只授权赵某办理解除合同，没授权他放弃首付款；第二，开发商当初没预售证导致他们办不了按揭，合同该解除；第三，违约金太高不公平，要求开发商退回首付款并支付利息。
一审法院判决：确认双方解除合同的约定有效，但驳回了要求退回首付款的请求。郑某、赵某不服上诉，二审法院最终判决：驳回上诉，维持原判，他们还得承担3871元的二审诉讼费。
三、遇到类似情况该怎么办？
这个案子给我们提了个醒：签了退房协议后想反悔，几乎不可能要回首付款！为什么呢？
第一，协议一旦自愿签了，法律上很难推翻。 郑某、赵某说"只让赵某解除合同，没让他放弃首付款"，法院根本不买账。你想啊，办退房手续怎么可能不处理钱的问题？就像你退租房子，退钥匙的同时肯定要谈押金怎么处理。法院认为赵某签协议时，放弃首付款是退房的"应有之义"，不需要郑某单独再授权。所以提醒大家：签任何协议前，一定要想清楚后果！别图省事让别人代签，自己却连协议内容都没看。
第二，违约金高不高，关键看证据。 郑某、赵某说"违约金太高"，但法院问他们"高多少？有什么证据？"他们答不上来。反观开发商，能说清楚损失：比如房子空着租不出去的损失、利息损失等。法律上有个原则：主张违约金过高的人，得自己举证。所以如果你觉得违约金不合理，千万别光喊"太高了"，要提前收集好证据，比如同地段房租价格、银行利息证明等。
第三，预售证问题没你想的那么严重。 很多人以为"开发商没预售证，合同就无效"，这个想法很危险！最高法规定：只要在你起诉前开发商补办了预售证，合同依然有效。本案中房子2021年就补办了证件，到2025年才打官司，合同完全合法。所以遇到开发商证照不全，要及时主张权利，拖久了可能就丧失优势了。
给购房者的建议：
- 签任何文件前，务必逐字阅读！特别是"自愿放弃""违约金"等字眼，别让配偶或家人随意代签。
- 如果真要退房，和开发商谈好补偿方案再签协议。本案中开发商让利同意退房（正常情况逾期付款60天开发商就能解除合同），但郑某、赵某反而签了不利条款。
- 发现问题要趁早维权。从2017年买房到2025年打官司，拖了8年，不仅错过了主张合同无效的时机，还让开发商补办了所有证件。
记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人。签了字的白纸黑字，法院一般都会尊重。与其事后追悔莫及，不如事前多花半小时看清楚协议内容！