工抵房交易中开发商出现债务危机，买房人可立即要求办证防损失-常宁律师商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)湘0482民初3800号
审理法院：湖南省常宁市人民法院

二、案件事实及判决结果

2024年11月11日，长沙县某置业有限公司、某集团有限公司、常宁市某房地产开发有限公司和朱某签订了《工抵房-四方-（跨盘）协议》，协议约定朱某购买常宁市某房地产开发有限公司位于常宁市某项目36套房源（包含2幢101、102、103号住宅及4幢第一层103、105、106、107、109、110、111号商铺），常宁市某房地产开发有限公司同意长沙县某置业有限公司以应付给某集团有限公司的7750599元应收账款冲抵朱某的购房款。协议签订后，双方签订了《商品房买卖合同》（预售），常宁市某房地产开发有限公司向朱某出具了收款凭证（包括案涉10套房屋的收款凭证，合计金额4572945.39元）。2025年1月7日，双方办理了案涉10套房屋的收房手续，朱某缴纳了维修基金及2025年的物业管理费。《商品房买卖合同》约定买受人办理不动产登记手续为委托代办，若未能在房屋交付之日起720日内取得不动产权属证书，出卖人应支付违约金。

另查明，2024年12月30日，广州仲裁委员会裁决常宁市某房地产开发有限公司需向长沙某某建筑工程有限公司支付工程款等款项，因该公司未履行裁决，2025年3月14日衡阳中院冻结了其财产，2025年3月17日查封了常宁市某项目一、二期部分房产（其中包括朱某另外购买的4套房屋）。

法院判决：常宁市某房地产开发有限公司在判决生效后三十日内协助朱某办理案涉10套房屋的不动产登记。

三、案例核心观点及处理建议

核心观点：开发商出现债务危机时，即使合同约定的办证期限（如交房后720天）未到，买房人也可立即要求办理房产证！

这个案例特别值得关注的是——很多人以为"合同写了交房后720天内办证，那就得等满720天"，但法院认为这种想法是错误的！本案中，虽然合同约定交房后720天内办证，但因为房子早就建好了（已竣工），根据法律规定，对于已建好的房子，开发商应在签合同后90天内帮买房人办证。更重要的是，朱某发现开发商因为欠别人钱，自己另外买的4套房已经被法院查封了！法院认为：这明显说明开发商快"不行"了，再等720天，房子可能就被别人拿走了，所以必须马上办证！

给买房人的实用建议：

1. 别傻等合同写的720天！
   如果你买的是现房（已建好的房子），法律规定开发商应在签合同后90天内帮你办证。签完合同就该主动问"什么时候能办证"，别被"要等交房后720天"这种话忽悠。

2. 发现开发商"出事"要立刻行动！
   如果听说开发商欠债、项目停工、其他业主被查封房子，马上做三件事：

   • 查开发商有没有被起诉（在"中国裁判文书网"搜公司名）
   • 去不动产登记中心查你买的房子是否被查封（带身份证和购房合同）
   • 立刻发书面通知要求办证（微信、短信也行，要留证据）

3. 工抵房交易要特别小心！
   本案是"工抵房"（用房子抵工程款），风险更大！签协议时必须：

   • 确认房子没抵押、没查封（去登记中心查）
   • 要求开发商当场签正式购房合同并备案
   • 保留所有付款凭证（本案用"应收账款"抵房款，必须有四方书面协议）

4. 维权关键：赶在房子被查封前办证！
   法院最看重"房子会不会保不住"。如果你发现开发商欠债，马上起诉要求办证（不用等合同到期），并申请财产保全——这样法院会优先处理你的案子，防止房子被别人抢走。记住：房产证办下来前，房子法律上还不完全属于你！

最后提醒：
买房是大事，别以为"签了合同就万事大吉"。特别是现在有些开发商资金紧张，交房后拖着不办证，等发现房子被查封就晚了！一旦发现异常，3天内咨询专业律师，用法律武器守住自己的房子。法律不会保护躺在权利上睡觉的人，主动出击才能避免"钱房两空"！