买房遇延期交房，合同约定的日万分之一违约金能拿到但可能扣减疫情天数-上饶律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)赣1102民初9233号
审理法院：江西省上饶市信州区人民法院

二、案件事实与判决结果

法院认定的事实：
苏某、徐某夫妻与上饶某有限公司于2022年3月9日签订商品房买卖合同，购买站前花城商住楼3单元层3-1103，房屋总价663,000元。合同约定上饶某有限公司应在2023年10月26日前交房，逾期超过30日的，按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

涉案房屋所在工程于2025年3月28日取得质量竣工验收记录，2025年4月27日形成房屋测绘报告。2025年4月7日，双方办理交房手续。2025年6月27日起该房屋可办理不动产权证。

2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2022年12月7日国家宣布疫情防控全面放开。

法院判决结果：

1. 上饶某有限公司需向苏某、徐某支付逾期交房违约金36,398.7元；
2. 驳回原告其他诉讼请求（原告原主张40,376.7元）；
3. 案件受理费403元，由原告负担43元，被告负担360元。

三、核心观点与处理建议

这个案子告诉我们什么？
很多购房者遇到开发商延期交房时，第一反应是"他们肯定要赔钱"，但真正打官司时才发现：开发商会拿"疫情是不可抗力"当挡箭牌，还会说"违约金太高要减少"。这个案子的核心在于：合同约定的日万分之一违约金合法有效，但法院会根据实际情况（如疫情影响）适当减少天数，不会全盘照付。

为什么开发商输了官司？
关键点有三个：

1. "交房"不等于"收钥匙"
   开发商以为业主收了钥匙就算交房，但法院说：必须取得竣工验收备案登记才能算真正交房！本案中虽然2025年4月7日办了交房手续，但直到2025年6月27日才能办房产证（意味着此前未完成备案），所以逾期截止日算到2025年6月26日。
   👉 你的行动指南：收房时一定问清楚"有没有竣工验收备案表"！如果开发商只给你钥匙不给备案文件，千万不能签收房单，否则可能丧失索赔权利。

2. "疫情不可抗力"不是免死金牌
   开发商辩称疫情导致停工属于不可抗力，但法院只酌情免除了60天责任（从609天逾期减到549天）。因为：

   • 合同签订时间是2022年3月（疫情已常态化）
   • 江西2022年12月已放开管控
   • 开发商没证明具体哪些天因疫情停工
     👉 你的行动指南：如果开发商拿疫情当借口，你要查：
     ✓ 疫情是否真影响了施工（查政府停工通知）
     ✓ 影响时间是否在合同约定交房日前
     ✓ 开发商是否及时通知你延期（合同通常要求15日内书面通知）

3. 违约金比例不是想改就能改
   开发商说"日万分之一太高"，但江西省高院明确规定：万分之一到万分之三的违约金，法院原则上不调减。因为：

   • 这个比例是双方签合同时约定的
   • 对比业主逾期付款的违约金（也是万分之一）
   • 实际损失可参考周边房租（本案中月租约1000元，549天违约金3.6万≈3年房租，不算过分）
     👉 你的行动指南：签合同时重点看违约金条款！
     ✓ 如果低于万分之一（比如本案合同写的"万分之0.1"），要争取改成"万分之一"
     ✓ 保留周边房屋租金证据（中介APP截图、租房合同）

遇到类似纠纷该怎么做？

1. 签合同前：

   • 要求明确"交房条件=取得竣工验收备案登记"（不是毛坯房验收）
   • 确认违约金≥日万分之一（低于这个数很难获全额支持）

2. 延期发生时：

   • 立即发书面函件催告（微信/短信不算数！用邮政EMS）
   • 保存开发商通知延期的证据（微信群消息、公告等）
   • 拍照记录工地停工状态（如有）

3. 准备起诉时：

   • 计算逾期天数从"约定交房日次日"到"实际取得备案日"
   • 按合同约定比例计算违约金（别自己随便打折）
   • 同时查清楚：
     ✓ 楼盘何时能办房产证（去不动产登记中心查）
     ✓ 当地高院是否有类似审判指引（像江西这份文件就是关键武器）

记住：开发商常以"行业困难"要求业主让步，但法律保护的是白纸黑字的约定。本案中业主坚持按合同主张，最终拿回了90%的违约金（36,398元÷40,376元）。只要证据扎实、算对天数，你也能争取到合理赔偿！

注：本文案例根据真实判决改编，当事人名称已做匿名处理。个案情况不同，请以专业律师分析为准。