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债务人低价转移房产逃避债务，债权人可撤销该交易-洪江律师债权人撤销权纠纷案例解读

征和律师 发布于 阅读：5 洪江律师

一、案例检索信息

案由：债权人撤销权纠纷
案号：(2025)湘1291民初305号
审理法院：湖南省洪江人民法院

二、案件事实及判决结果

被告金某系原告米某的侄女，同时系第三人余某外甥女；被告金某与案外人杨某于1997年4月7日登记结婚，2022年9月4日登记离婚。

2024年6月19日，鹤城区法院立案受理米某与金某、杨某民间借贷纠纷一案，同年7月1日以电子方式短信向金某送达了起诉状副本、传票等法律文书，被告金某于当天15时45分58秒查看了上述法律文书；2024年7月24日，鹤城区法院公开开庭审理了该案，并查明2009年9月1日，杨某因做项目工程（金某知晓杨某该项目工程）需要资金，向米某借款15万元，双方约定年利率10%，2022年2月8日，经结算，杨某重新向米某出具了金额为43.6万元的借条；2024年8月6日，鹤城区法院作出（2024）湘1202民初3664号民事判决书，判决内容为"一、被告杨某、金某于本判决生效之日起10日内共同偿还给原告米某借款本金15万元及截至2024年6月19日所欠利息321424.66元，并按年利率10%支付利息至本金还清之日止；二、驳回原告米某的其他诉讼请求。"鹤城区法院判决后，被告金某不服向怀化市中级人民法院提起上诉，怀化市中级人民法院于2024年9月23日作出（2024）湘12民终2055号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告米某向鹤城区法院申请强制执行，案号为（2025）湘1202执805号，并于2025年4月9日向该院申请调查令，请求持令向长沙市不动产登记中心调取杨某、金某名下不动产产权登记资料及全部内档（包括但不限于产权登记、买卖过户信息资料、出资及税款交纳等），鹤城区法院于同年4月16日出具调查令，准许申请人向长沙市不动产登记中心查询杨某、金某名下的房产登记信息及房产转移登记相关信息。鹤城区法院在强制执行（2025）湘1202执805号案件过程中，于2025年2月24日查封了网签在被告金某名下位于怀化市某路与某路交汇处西南角某村（某小区号楼）室的房屋，该房屋系被告金某于2020年12月12日向怀化市某置业有限责任公司购买，房屋总价款为664147元，被告金某仅支付了首付款134147元，剩余房款至今未支付，出卖人怀化市某置业有限责任公司至今未向被告金某交付该房屋；于2025年6月24日冻结了被告金某在中国建设银行账户为6214****的存款55万元，但由于系轮候冻结，故实际冻结金额为0元；于2025年7月31日冻结了案外人杨某在中国银行账户为6217****的存款55万元，实际冻结金额为50701.35元，而该银行账户为杨某的退休工资账户。由于（2025）湘1202执805号案件需要长期履行，鹤城区法院于2025年8月18日裁定终结该案的执行。

2024年7月5日，被告金某（甲方）与第三人余某（乙方）签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》（合同编号：2024**），该合同约定甲方自愿将坐落于岳麓区丰顺路号某北地块栋*室的房屋（不动产证号为2022**），以20.18万元的价格出售给乙方，该款于合同签订之日起1日内支付等内容。当天，国家税务总局长沙市第二税务分局向被告金某及第三人余某出具了《存量房涉税事项告知书》，告知案涉房屋核定计税价格（不含税）为325331元，并告知"'核定计税价格'是根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、《中华人民共和国契税法》第四条第二款、《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条及相关税收法律、法规、规范性文件的规定，依照市场比较法采用长沙市存量房评估数据库数据对您所申报的房屋价格进行评估后核定的结果。"被告金某及第三人余某对告知书中税务机关核定的计税价格无异议，并签名确认。2025年7月9日，案涉房屋过户登记至第三人余某名下，不动产证号为2024****。

2024年7月4日，第三人余某的外甥蔡某通过其中国建设银行尾号为7610账户，向第三人余某的中国建设银行尾号为2419账户转账5万元、13万元，合计18万元，而转账前第三人余某的该银行账户余额为5837.19元。当天第三人余某通过其中国建设银行尾号为2419账户，在中国建设银行湖南省分行ATM机上向被告金某的中国建设银行尾号为6588账户转账1万元、4万元，同时在该ATM机上通过其中国建设银行尾号为3861账户，向被告金某的上述银行账户转账1.5万元；被告金某收到第三人余某转账的6.5万元后，当天在中国建设银行湖南省分行ATM机上分两次取现共计2万元，同时向自己尾号为7888、7579、4862账户分别转账2万元、2万元、5000元；2024年7月5日，被告金某通过其尾号为7579账户向自己尾号为6588账户转账2万元，并在中国建设银行湖南省分行ATM机上从尾号为6588账户分两次取现共计2万元。2024年7月5日9时许，第三人余某的中国建设银行尾号为2419账户，在中国建设银行湖南省分行ATM机上存入两笔现金合计1万元，而后向被告金某的中国建设银行尾号为6588账户转账13.68万元，被告金某收到该款项后，当天向第三人余某的姐姐余某琼（也系蔡某母亲）尾号为1690的银行账户转账12万元。2024年7月7日14时许至20时许，第三人余某的中国建设银行尾号为2419账户，在中国建设银行深圳市分行ATM机上分多笔存入现金共计40100元、在中国建设银行深圳前海支行存入现金49900元；2024年7月8日15时41分，第三人余某的中国建设银行尾号为2419账户，在中国建设银行深圳鸿瑞支行存入现金10万元。2024年7月9日，第三人余某通过其中国建设银行尾号为2419账户向案外人杨某娟的招商银行尾号为2828账户转账18万元，并备注"蔡某"。

另查明，2025年8月4日，原告米某与湖南怀天律师事务所签订《委托代理合同》，支付律师服务费6000元，其中代理费5000元、差旅费1000元，同年8月29日又签订《补充协议》，原告米某支付律师调查费3600元。

法院判决结果：撤销被告金某与第三人余某签订的房屋买卖合同；责令将房屋恢复登记至被告金某名下；被告金某向原告米某支付律师代理费9600元；案件受理费、保全费由被告金某负担。

三、案例核心观点及处理建议

这个案例告诉我们：当债务人为了逃避债务，故意低价把房子卖给亲戚时，债权人完全可以向法院申请撤销这个交易，让房子重新回到债务人名下。我用大白话给大家分析一下，如果遇到类似情况该怎么办。

1. 什么样的交易会被法院撤销？

《民法典》规定了三种情况债权人可以申请撤销：

而且，这种行为必须"影响你债权的实现"，并且买方知道或应当知道债务人是在逃避债务。

在本案中，金某在收到法院传票后第4天（2024年7月5日），就以20.18万元的价格把房子卖给了自己的舅舅余某。而税务局核定的合理价格是32.5万元，实际成交价仅为核定价格的62%，明显过低。更可疑的是，他们的银行流水显示钱款在亲属账户间循环转账，有明显的"走账"痕迹，不是真实交易。

2. 怎么判断"明显不合理的低价"？

法院一般会看两个标准：

如果交易价格低于市场价70%，通常会被认为是"明显不合理的低价"。本案中62%远低于这个标准，加上买卖双方是亲属关系，法院更容易认定是恶意转移财产。

3. 什么时候起诉才有效？

很多人不知道，撤销权有严格的期限限制：

本案中，虽然房子是2024年7月5日卖的，但米某是2025年4月通过法院调查令才真正发现这个交易，所以她在2025年8月起诉，还在1年的期限内。

4. 遇到类似情况，你应该怎么做？

如果你借钱给别人，发现对方在偷偷转移财产，可以这样做：

(1) 及时申请财产保全

在起诉债务人时，一定要同时向法院申请查封、冻结对方的财产。本案中，米某在民间借贷诉讼中没有及时申请保全，让金某钻了空子。

(2) 重点查亲属间的交易

如果发现债务人把财产低价卖给父母、子女、兄弟姐妹等亲属，要特别警惕。法院对这类交易审查更严格，因为更容易是假交易。

(3) 收集完整的资金流水

本案中，法院就是通过仔细分析银行流水，发现钱款在亲属间循环转账的异常情况，才认定不是真实交易。你可以向法院申请调取对方的银行流水。

(4) 别忘了律师费可以要回来

《民法典》明确规定，债权人行使撤销权的必要费用（包括律师费）由债务人承担。本案中，米某成功要回了9600元律师费，这可不是小数目。

(5) 及时行动，别拖太久

从知道债务人转移财产之日起，只有一年时间可以起诉。很多人以为判决生效后就能执行，结果发现财产已被转移，再想追回就难了。

最后提醒大家：债务人想通过假交易逃避债务，不仅白费功夫，还可能要额外支付律师费、诉讼费。而作为债权人，只要及时发现、及时行动，法律有完善的保护机制。如果你发现债务人有转移财产的迹象，建议尽快联系专业律师，因为这类案件对证据收集和法律程序要求较高，专业律师能帮你抓住关键证据，避免错过时效。记住，法律不保护躺在权利上睡觉的人，及时行动才能保障自己的权益！