业主不能以物业服务有瑕疵为由拒交物业费-沅陵县律师物业服务合同案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)湘1222民初2913号
审理法院：湖南省沅陵县人民法院

二、案件事实
沅陵县某甲有限公司是一家物业服务企业。沅陵县某乙有限责任公司是望圣家园小区的开发商。2020年1月1日，沅陵县某甲有限公司与某乙公司签订了《望圣家园小区前期物业服务管理服务合同》，约定由某甲公司为该小区提供物业服务，此后一直服务至今。
2022年8月16日，某乙公司将小区50栋的302、304商铺租给李某，租赁面积585.43平方米，租期从2023年8月16日到2029年8月15日。
2022年8月21日，沅陵县某甲有限公司与李某签订了《前期物业服务协议》，约定商业物业费每月每平方米1.5元，业主需在每月20日和30日前缴纳下月费用；如果没按时交费，要按《湖南省物业管理条例》每天支付欠费金额1‰的滞纳金。
2022年9月1日到2023年8月30日期间，李某按约交了物业费10,538元。但后来李某因对物业服务质量不满意，再没交过物业费。到2025年4月30日，他欠了20个月的物业费17,563元（585.43平方米×1.5元/平方米·月×20个月）。物业公司发函催收无果，就起诉到法院。

法院判决结果：李某必须在判决生效后10天内支付拖欠的物业费17,563元，但驳回了物业公司要求支付违约金的请求（因为物业公司没充分证明自己服务完全达标）。

三、遇到类似纠纷该怎么办？
这个案子的核心教训很简单：业主不能因为觉得物业“服务不好”就直接不交物业费！ 法院明确说了，物业工作包括修电梯、扫地、管停车、保安全等一大堆事，有点小问题很正常（比如垃圾清理慢了一点、绿植修剪不及时），这不能成为拒交物业费的理由。如果你硬不交，物业公司一告一个准——你不仅得补交欠费，还得自己掏诉讼费，甚至可能被法院强制执行（比如冻结银行卡、列入失信名单）。

但别慌！如果你真遇到物业服务质量差的问题，记住这3步正确操作：

1. 先交费，再维权
   物业费该交还得交，别学本案的李某拖着不付。按时交费能避免被起诉，给自己留出处理问题的时间。就像交水电费一样，服务有没有瑕疵是另一回事，欠费本身已经违法了。

2. 收集证据，走正规渠道
   如果对服务不满，马上行动：

   • 拍照录像：比如电梯坏了没修、楼道垃圾堆积、保安脱岗等，记下具体时间、地点；
   • 书面记录：每次向物业反映问题，都用微信或纸条留痕（例如：“2025年6月1日，向物业张经理反映302商铺漏水，对方承诺3天修好但未处理”）；
   • 找第三方证明：请邻居作证，或向社区、业委会提交投诉记录。

3. 合法维权，别赌气

   • 先和物业协商，要求整改；
   • 协商不成，找社区或街道办调解；
   • 如果问题严重（比如公共设施长期损坏导致你损失），另案起诉物业——拿着你收集的证据，要求法院判物业赔偿或改进服务。
     关键点：法院支持你“事后维权”，但绝不支持你“先拒交费”。本案中，李某如果早收集证据另案起诉，或许能少交点物业费，但他选择硬扛不交，结果反而丢了主动权。

一句话提醒：物业再“拉胯”，也别拿拒交费当武器！先乖乖交钱保住自己不被告，再用证据“硬刚”维权。否则，你输的不只是钱，还有时间和精力。遇到纠纷时，多留证据、多沟通，必要时找专业律师帮忙——合法途径永远比赌气更管用！