买房不还贷致开发商代偿后可追讨本金加10%违约金-湘潭县律师追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2025)湘0321民初5420号
审理法院：湖南省湘潭县人民法院

二、案件事实和判决结果
法院认定的事实：
原告湘潭某置业有限公司是房地产开发企业。被告曾某和田某是夫妻（2006年6月登记结婚）。两人在2019年12月20日与原告签订两份购房合同，购买湘潭联海商贸城17栋两套商业房，每套67㎡、总价518810元；2021年2月8日又签订两份购房合同，购买该商贸城6栋两套公寓房，每套49.81㎡、总价236598元。四套房两人共向湘潭某银行贷款736000元。原告作为担保人，为贷款提供连带责任保证。双方补充协议明确约定：若买房人逾期还贷导致银行从开发商账户扣款，开发商有权要求买房人立即返还被扣款项，并支付被扣款项10%的违约金。截至2025年10月15日，因两人未按时还款，银行从原告账户扣款136304.98元用于代偿贷款。

判决结果：法院判决曾某、田某在10日内向湘潭某置业公司支付代偿款136304.98元及违约金13630元（即代偿款的10%）。

三、核心观点和处理建议
关键提醒：买房后不还贷，开发商代你还钱后，不仅能要回本金，还能合法多收你10%的"罚金"！

这个案子特别典型，很多买房人根本不明白：签房贷合同时，开发商其实是你的"担保人"。就像给朋友借钱作保一样，如果你不还钱，银行会先找开发商要。开发商垫钱后，法律白纸黑字允许他们向你全额追讨，外加合同约定的违约金——本案例中就是10%。

给买房人的实操建议：

1. 千万别当"老赖"
   以为拖着房贷不还，银行拿你没办法？大错特错！银行会直接扣开发商的保证金，开发商转头就会起诉你。本案中曾某辩称"无力偿还"，但法院照样判他连本带利全付，还额外赔了1万多元违约金。

2. 遇到困难要"主动沟通"
   如果真失业、生病还不上贷款：
   ✅ 立刻联系银行申请延期或调整还款计划（例如疫情期间很多银行有政策）
   ✅ 同时告知开发商实际情况，协商暂缓追偿
   ❌ 绝对不要"玩消失"！本案田某不接电话、不出庭，结果法院直接缺席判决，她连申辩机会都没有。

3. 收到开发商催款要"火速行动"
   开发商发函说"银行已扣款"时：

   • 先核对扣款金额是否真实（要求开发商提供银行凭证）
   • 若金额无误，优先还清代偿款（避免每天产生利息）
   • 重点：即使暂时没钱，也要和开发商签书面还款协议。本案违约金10%是合同白纸黑字写的，但如果你能证明经济困难，法院可能酌情调低（可惜本案被告没提这事）。

4. 开发商角度要注意
   作为担保方：

   • 银行扣款后必须留存凭证（本案原告提供了21份扣款凭证才获支持）
   • 催款通知必须书面送达（短信、微信可能不被采信）
   • 违约金别超过LPR4倍（本案10%未超标，但若约定20%可能被法院砍掉）

血泪教训：房子是家，但房贷是债。逾期还贷不仅可能丢房子，还会背上"代偿款+违约金+诉讼费"三重债务。记住：银行扣的是开发商的钱，但最终买单的一定是你！遇到还款困难，主动找银行谈，比等着开发商起诉划算得多。

（注：文中公司及人名已按司法文书惯例脱敏处理）