房产证面积比合同少开发商必须退钱 - 茶陵律师房屋买卖合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)湘0224民初1528号
审理法院：湖南省茶陵县人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
2018年10月16日，刘某、谭某作为买方与某房地产公司（卖方）签订了《茶陵县商品房（预）销售合同》，买下茶陵县茶叶市场二期云阳城二期18号楼502室。合同约定房屋预（实）测建筑面积为157.23平方米，单价4315.11元，总价678465元；同时约定房屋交付时以茶陵县房产管理局实测面积为准，多退少补。在合同附件《补充条款》中，双方又约定：买方购房时房屋建筑面积为158.23平方米，以房产证面积与购买时面积补差，差价计算方式为合同总价除以158.23平方米得出的单价乘以面积差，退款时间为房产证办理后3个月内。茶祖云阳城二期置业计划书也记载房屋面积158.23平方米，折后总价678465元。2022年7月2日，茶陵县不动产登记中心颁发不动产权证书，载明房屋建筑面积为157.23平方米（刘某、谭某共同共有）。因房产证面积比《补充条款》约定的158.23平方米少1平方米，刘某、谭某要求某房地产公司退差价4288元，但协商无果后起诉。
法院判决结果很简单：某房地产公司必须在判决生效后10天内退给刘某、谭某4288元面积差款（计算方式：678465元 ÷ 158.23平方米 × 1平方米），如果逾期不付，还要额外付利息。案件受理费50元也由开发商承担。
三、核心观点及遇到类似纠纷怎么办
这个案子的核心就一句话：买房时合同写清楚了“面积少了要退钱”，开发商就不能耍赖，必须按约定退差价！ 很多人以为房产证面积比合同小是小事，或者觉得开发商拖一拖就不了了之，但法院用判决告诉你：白纸黑字的合同就是铁规矩，开发商违约就得乖乖掏钱。
为什么刘某、谭某能赢？关键有两点：
- 合同约定优先：他们和开发商在《补充条款》里明明白白写了“以房产证面积为准，差1平方米退4288元”，还专门说“补充条款和主合同冲突时，以补充条款为准”。这就堵死了开发商扯皮的借口——别说“行业惯例”或“测绘误差正常”，法院只看你们双方签了啥。
- 证据齐全不拖延：他们保留了合同、补充条款、置业计划书、房产证这些“硬证据”，发现问题后立刻起诉（房产证2022年7月拿到，2025年5月就立案）。如果拖个三五年，开发商可能跑路，证据也可能丢，维权就难了。
如果你买房遇到类似问题，记住这三步：
- 签合同时盯紧“面积差”条款：别只看总价！重点找合同里“面积误差处理”部分。像本案的《补充条款》，明确写了“差1平方米退多少钱”“什么时候退”。如果合同只写“按国家规定多退少补”，要立刻要求开发商手写补充协议，把计算方式（比如“单价×面积差”）和退款时限写死。口头承诺全是空的，必须落纸为据！
- 拿到房产证马上核对面积：房产证一到手，立刻和合同约定面积比对。如果少了（哪怕只差0.1平方米），马上发书面函给开发商要求退款（微信、短信也行，但要留记录）。别怕“就几百块钱”懒得搞——本案才退4288元，但拖久了可能一分拿不到。
- 3个月内搞不定就起诉：开发商如果推脱“财务流程慢”“要等大业主一起办”，别信！合同写了“房产证后3个月退款”，超期就直接去法院立案。流程超简单：带身份证、合同、房产证复印件，到当地法院填个诉状（现在手机APP也能操作），诉讼费才50元。记住，开发商拒不到庭（像本案一样），法院反而更容易判你赢！
最后提醒：房子是普通人的最大财产，别当“法盲”吃哑巴亏。合同每个字都可能是陷阱，签字前多问一句“这句啥意思”，能省掉后续大麻烦。遇到纠纷别怂——法律站在守约方这边，你手里的合同就是最硬的“武器”！