疫情结束后欠付租金不能以疫情为由减免-张家界律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)湘0802民初4955号
审理法院：湖南省张家界市永定区人民法院

二、案件事实和判决结果

覃某、蒋某夫妇于2017年7月27日购买了张家界某园置业有限公司开发建设的坐落于张家界市永定区沙堤办事处板坪村碧桂园（四期）云海里苑区一街20栋101号的产权式度假酒店一幢，该房产建筑面积为288.57平方米。2020年6月12日，覃某、蒋某已取得案涉房产的不动产权证书。2019年1月1日，覃某、蒋某与张家界某酒店管理有限公司（以下简称某店公司）签订《委托经营管理合同》，约定将上述房产委托某店公司统一经营管理5年（2019年1月1日至2023年12月31日）。合同明确：委托期限内，某店公司按税前267037元/年的标准支付固定经营收益；前三年收益801111元已抵扣购房款，第四年和第五年收益在年度结束后45天内支付。合同签订后，某店公司通过抵扣购房款方式支付了前三年收益，也支付了第四年（2022年度）收益，但至今未支付第五年（2023年1月1日至12月31日）的固定经营收益267037元。目前，《委托经营管理合同》已到期终止，覃某、蒋某自行收回了案涉房屋。

法院判决：某店公司于判决生效后十日内向覃某、蒋某支付2023年度固定经营收益267037元，并承担案件受理费5305.56元。

三、核心观点：疫情结束后的租金必须按合同支付，不能“赖账”

这个案子的核心问题很简单：疫情已经结束，你欠的租金不能拿“疫情”当借口不给！
法院查得很清楚：

1. 合同白纸黑字，必须守信——覃某、蒋某和某店公司签的合同合法有效，前四年某店公司都乖乖付了钱（前三年抵扣购房款，第四年现金支付），唯独2023年（疫情结束后）的租金拖着不给。某店公司辩称“疫情导致亏损，要求把租金降到年回报率2.75%”，但法院直接驳回：疫情2022年底就基本结束了，2023年全年正常经营，哪还有“不可抗力”一说？法律明确规定，疫情结束后的损失要自己扛，不能让房东买单。
2. “集体协商”不是免死金牌——某店公司还说“757户业主都同意降租金了，你们也得跟着降”。法院根本不认：合同是你和谁签的，就对谁负责！其他业主答应降租，不代表你家也必须降。除非你和覃某、蒋某重新签了协议，否则原合同照样有效。
3. 证据才是硬道理——覃某、蒋某手里攥着房产证、合同、付款记录，证明房子早就交出去了，某店公司却拿不出“没收到房子”或“双方协商降租”的证据。最后某店公司自己都不出庭，等于主动认输。

给你的实操建议（遇到类似纠纷照着做）：

• 第一步：死守合同关键期
  如果租客欠你2023年及之后的租金，立刻翻合同看支付时间！本案中合同写明“年度结束后45天内付钱”，某店公司最迟2024年2月14日前必须付2023年的钱。拖过这个点？马上发书面催款函（微信、短信也算），别等一年半载——超过3年再告，法院可能不受理！
• 第二步：疫情借口要“验真假”
  租客如果说“疫情导致亏损要减租”，先问清：欠款发生在疫情高峰期还是结束后？
  • ✅ 如果是2020-2022年疫情最严时期：可尝试协商分期或暂缓，但必须签新协议（口头说没用！）。
  • ❌ 如果是2023年及之后：直接拒绝！法律不支持用“疫情后遗症”赖账，本案就是铁证。
• 第三步：证据收集要“接地气”
  普通人最容易犯的错：以为“有合同就行”。其实还要留三样东西：
  ① 交房证据：比如水电费过户记录、物业交接单（证明房子真交给租客了）；
  ② 催款痕迹：微信聊天截图、邮寄催款函的回执（别只打电话！）；
  ③ 租客经营动态：如果租客在正常营业（比如酒店还在接客），随手拍个现场视频——法院最认这个！
• 最后提醒：
  别被“大公司哭穷”忽悠！本案某店公司自称“亏损几个亿”，但法院只看和你签的合同。记住：你的权益是独立的，别人的妥协不等于你必须让步。如果租客拖满60天还不给钱，合同里写了能解约就解约（本案因合同到期没这步），解约后还能追加违约金！

一句话总结：签合同时擦亮眼，欠钱时盯紧“时间线”——疫情结束后的租金，一分都不能少！
（注：本文仅针对本案情形分析，具体纠纷请结合自身证据处理）