租客拖欠一年半租金不交，房东成功收回商铺并获赔租金-广丰律师租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)赣1103民初4492号
审理法院：江西省广丰区人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2010年4月14日，刘某清作为经营者成立"上某"（统一社会信用代码92361122ＭＡ36），现处于注销状态。
2023年2月19日，出租方（甲方）韩某银与承租方（乙方）上某签订合同编号为01的《商业街区商铺租赁合同》，约定上某租赁广丰某时代广场某街某栋某号商铺，租赁期限自2023年5月1日至2033年4月30日止，共计十年；房租27元每平米，乙方承担该商铺租金为每月1175元；并约定乙方若存在未经甲方同意，不交付或者不按约定时间交付租金费用（甲方未当面催缴除外）的情形，甲方有权终止合同，收回租赁商铺。韩某银、郑某分别在合同落款的甲、乙方代表处签名。
2023年3月7日，郑某作为经营者成立"上某"（统一社会信用代码92361122ＭＡＣＡ），现处于存续状态。在诉讼中，郑某自认自合同签订后至2023年11月的案涉场所租金已支付。

判决结果：
法院判决：1. 确认《商业街区商铺租赁合同》于2025年9月15日解除；2. 郑某和上某需立即腾空交还商铺；3. 支付2023年11月1日至2025年6月30日期间租金23500元，并继续按1175元/月标准支付至腾空之日；4. 驳回韩某银对刘某清的责任主张和3000元律师费请求。

三、核心观点及处理建议

这起案子说白了就是：房东把商铺租给茶座，租客交了半年租金后"玩消失"，拖欠一年半租金不交，房东把现任老板、前任老板一起告上法庭。结果法院判现任老板必须交还商铺+补交租金，但前任老板不用赔钱。作为天天帮老百姓处理这类纠纷的律师，我总结出5个关键点，遇到类似情况照着做就对了：

1. "挂名老板"也得背锅——签字就要担责！

郑某在法庭上喊冤："我只是挂个名，实际是别人在经营！"但法院根本不吃这套。因为《民法典》白纸黑字写着：你在租赁合同上签了字，或者当了营业执照上的"经营者"，就得为租金负责。哪怕你真没碰过钱、没管过店，房东也有权直接找你索赔。
正确做法：

• 如果有人找你"挂名"当老板，千万别说"随便签个字没事"！
• 真要帮朋友挂名，必须签份书面协议写清楚"我只是名义经营者，实际责任由XXX承担"，并让房东也签字确认知晓。

2. 前任老板不用背锅——合同跟谁签就找谁！

房东以为刘某清（前任老板）在"幕后操控"，可法院直接驳回了对他的追责。因为：
✅ 刘某清注销原店铺的时间（2023年3月6日）早于新合同签订日（2月19日合同3月7日才生效）
✅ 新合同是郑某个人签的字，刘某清压根不是合同当事人
血泪教训：

• 房东发现租客突然换营业执照，必须马上重新签合同！
• 别听租客说"还是那拨人在经营"就放心，法律只认合同签字人。

3. 拖欠多久能解约？——别等到"黄花菜都凉了"！

本案租客从2023年11月欠租，房东拖到2025年7月才起诉。法院虽然支持解约，但拖延越久损失越大——这期间商铺空着收不到钱，还得自己交物业费。
黄金操作：
① 欠租超15天：微信/短信正式催缴（写明"X月X日前不付将解除合同"）
② 欠租满30天：直接发《解除合同通知书》（必须用EMS邮寄，保留单据）
③ 通知书送达15天后仍未搬走：立刻起诉！（本案中法院确认合同自起诉状送达日解除）

4. 收回商铺前，租金照算不误！

很多人以为"合同解除了就能停付租金"，大错特错！法院明确判了：从欠租日到实际搬走日，都得按原租金标准赔钱。本案中租客2023年11月开始欠租，但直到2025年9月合同才解除，这期间23500元一分不能少。
防坑指南：

• 起诉时一定要同时主张"占用费"（就是搬走前的租金）
• 如果租客把东西堆在屋里不搬，每天都在产生新损失！

5. 律师费别想当然——合同没写法院不支持！

房东花3000元请律师，以为能找租客报销，结果被法院驳回。原因很简单：租赁合同里没写"违约方要赔律师费"。
关键补救：
现在签合同务必加上这条："任何一方违约导致诉讼的，违约方应承担守约方的律师费、保全费等合理费用"。没这句，打赢官司也得自己掏律师钱！

给房东的3条保命建议

1. 查清"真老板"再签字
   别看店铺挂着"张三茶座"就和"张三"签合同！必须核对：

   • 营业执照经营者姓名
   • 身份证是否与签字人一致
   • 企业信用信息公示系统查状态（是否被吊销）

2. 设置"租金防火墙"
   ▶ 改"半年付"为"季付"，降低风险
   ▶ 要求押金=2个月租金（本案押金明显不足）
   ▶ 合同写明"逾期15日即构成根本违约"

3. 发现"换马甲"立即行动
   本案中刘某清先注销旧店、郑某次日注册新店，明显是想逃债。此时房东应该：
   ✅ 立即暂停收租（防止被认定为默认同意转让）
   ✅ 要求新经营者重新签合同或签补充协议
   ✅ 3天内发函要求确认责任主体

给租客的1句忠告

千万别当"背锅侠"！郑某以为挂个名能赚点钱，结果背上2万多元债务。记住：签字=掏钱，挂名=背债。真要帮人，必须让实际老板写担保书，否则别碰合同！

（注：本文根据真实判决改编，为保护隐私已隐去具体信息。法律有更新时请以最新规定为准）