商铺租赁遇疫情能减租金但不能不付-宜丰县律师租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)赣0924民初2192号
审理法院：江西省宜丰县人民法院
二、案件事实与判决结果
2017年6月23日，江西某下有限公司（以下简称"某下公司"）委托江西某星公司对江西物华（义乌）国际商贸城进行管理。2018年1月18日，江西某星公司与顾某签订《入场经营合同》及《商铺租赁合同》，约定顾某承租D10栋7、8、9、10、11号共5间商铺，面积486平方米，租金12元/月/平方米，租赁期限为2018年5月1日至2021年4月30日。合同约定免租金一年半，剩余一年半租金分两次缴纳；物业管理费前一年半为0.5元/平方米/月，之后为1.5元/平方米/月。
顾某支付了14580元履约保证金和第一年物业管理费2916元，但未支付租金和剩余物业管理费。2018年4月29日，物华大市场举行试营业庆典。2019年1月，某下公司被申请破产清算。2021年12月28日，某下公司通过短信向顾某催款。2023年11月，法院裁定某下公司是收取租金的适格主体。
顾某抗辩称：诉讼时效已过；某下公司已进入破产程序，合同应视为解除；某下公司不适格；某下公司根本违约（妨碍经营、未通过消防验收、未做宣传）；实际使用面积不足，且疫情属不可抗力应减免全部费用。
法院认定：某下公司是适格主体；合同有效；诉讼时效未过（2021年12月和2024年1月催款构成中断）；总租金应为104976元，考虑疫情影响减免4个月租金23328元，实际应付81648元，扣除履约保证金14580元，最终应付租金67068元；物业费考虑疫情影响减免4个月，最终应付10206元；不支持违约金（因原告经营不善等因素）。
判决结果：顾某需支付某下公司租金67068元、物业费10206元，驳回某下公司其他诉讼请求。
三、案例核心观点及处理建议
这个案子告诉我们：商铺租赁合同中，即使遇到疫情等特殊情况，也不能完全不付租金和物业费，但可以合理要求减免部分费用。
很多商户朋友可能会遇到类似情况：签了商铺租赁合同后，商场不景气、管理不善，甚至碰上疫情，生意做不下去了，就以为可以不用付租金。但法院判决明确告诉我们：合同有效就要遵守，不能单方面不履行义务。
遇到类似纠纷，您应该这样做：
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不要以为商场管理差就可以不付钱
本案中，顾某说商场不搞活动、影响他经营，但这不构成不付租金的理由。合同中只约定了"保证乙方在合同期限内合法经营不受干扰"，而法院认为商场有保安巡逻、保洁服务，基本管理是到位的。如果您觉得商场管理有问题，应该及时书面提出，保留证据，而不是直接不付租金。 -
疫情可以减免部分费用，但不能全部免除
法院明确考虑了疫情影响，酌情减免了4个月租金和物业费。如果您因疫情确实无法经营，可以主张减免，但需要提供证据（如政府封控通知、停业证明等），并且要与房东协商，不能单方面决定不付钱。 -
收到催款通知要及时回应
本案中，某下公司在2021年12月和2024年1月两次催款，使诉讼时效中断。如果您收到催款通知，即使有理由不付钱，也应书面回复说明原因并保留证据，否则可能被视为默认欠款。 -
破产不等于合同自动解除
顾某认为某下公司进入破产程序，合同就解除了，但法院指出：破产管理人没有通知解除合同，您还在使用商铺，合同就仍然有效。即使管理人没通知，您也不能以此为由不付租金。 -
消防问题要尽早提出
顾某说商铺消防不合格，但法院查证商铺已通过消防验收。如果您担心商铺安全问题，应在签合同前核实，或在发现问题后立即向有关部门反映并保留证据，而不是等到几年后欠租金时才提出。
给商户的实用建议：
- 签合同前，务必确认商铺是否通过消防验收、是否具备开业条件
- 经营中遇到问题，及时书面与商场沟通并保留证据
- 如遇疫情等特殊情况，主动与房东协商减免方案，不要直接停付租金
- 收到催款通知，7天内书面回复说明情况
- 退场时，一定要办理正式交接手续，避免被追讨占用费
记住：做生意讲诚信，即使遇到困难也要积极沟通解决。法律保护的是合理权益，不是逃避合同义务的借口。遇到纠纷时，尽早咨询专业律师，比等到被起诉后再想办法要明智得多。