土地租赁欠租但土地被第三方占用，法院不支持解除合同-南召土地租赁合同纠纷案例解读

大家好！我是征和律师事务所的律师，专帮法盲朋友“翻译”判决书。今天聊一个接地气的土地租赁纠纷：村民组把地租给乡政府，结果租金被拖欠，村民组想收回地，但法院却说“不能解约”。为啥？看完你就明白怎么应对类似问题，避免踩坑！

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2025)豫1321民初6920号
审理法院：河南省南召县人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实（直接按判决书认定内容整理，已模糊处理人名公司）：
2007年1月1日，原告南召县某村朱某组与被告南召县某乡人民政府签订《土地租赁框架协议》，约定租期30年（2008年1月1日至2037年12月31日），租了240多亩地（计税面积120.36亩，其他地类120.31亩），租金按小麦保护价计算：计税面积245元/亩、其他地类210元/亩，每年12月30日前付清次年租金。2008年1月1日，双方又签补充协议，约定每五年根据国家小麦最低收购价调整租金（第一个五年不调）。后来，被告退回127亩多地，实际还占着113亩。被告多次拖租金：2022年村民组告过一次，法院调解后才付清2021-2022年租金；但2023-2025年租金又拖着不给，累计欠13.9万多元。

更关键的是，2014年8月，被告偷偷把地转租给上海某建筑科技有限公司，签了720亩的《土地租赁合同》，用途是搞农业观光。结果这家公司也欠被告的租金，被告去年告到法院，判了这家公司付120多万元，但执行时发现这家公司没钱，地还被占着（地上建了鸡舍、水塘等设施）。

判决结果简单说：

• 法院判被告（乡政府）15天内付清欠的13.9万多元租金；
• 但驳回了村民组其他要求：不能解除合同、不能要回土地、不能让乡政府恢复耕地。
  一句话总结：钱得给，但地暂时不能收。

三、核心观点：欠租能追钱，但“解约收地”要看土地是否“能拿回来”！

这个案子核心就一点：出租方（村民组）遇到拖欠租金时，能不能直接解除合同收回土地？法院说——得看土地是否“能实际返还”！

为啥村民组想解约却败诉了？

• 表面看乡政府违约（拖租金），但根子在“土地被占”：乡政府把地转租给公司后，公司建了鸡舍、水塘，拆掉要花大钱还得审批。现在公司没钱执行，土地根本拿不回来。法院引用《民法典》说：“合同能解除的前提是土地能立刻还给你。如果第三方占着地拆不动，属于‘事实不能履行’，解约也没用！”
• 但租金必须付：乡政府作为直接签约方，哪怕转租方（公司）不给钱，也得先付村民组租金。法院强调：“你和公司的纠纷，不能坑村民组！” 所以欠租13.9万必须付。
• 村民组想多了：要求“恢复耕地”没依据（合同只说“归还原貌”，没说要能种地）；律师费也白要（合同没约定，法律没规定）。

给你的实操提示：遇到类似纠纷，3步走别踩坑！

1. 先算清“钱账”，别急着“要地”：
   如果对方拖租金，第一时间算准欠多少（保留合同、付款记录），直接告到法院要钱。像本案，村民组光要租金就赢了13.9万。但别学他们同时要求“解约收地”——如果土地被转租或占着（比如建了房子、种了树），法院大概率不支持，白花诉讼费！

2. 查清“土地谁在用”，别被转租坑：

   • 签合同时必须加一句：“承租方转租要经你同意，否则你有权解约”。
   • 如果发现地被转租（像本案乡政府偷偷租给公司），马上发函要求说明情况，并盯紧转租方是否付钱。如果转租方赖账（如公司没钱），赶紧告直接签约方（乡政府）要租金，别等！法院会判他先付你，他再找公司追偿。

3. 真要收地？得“能拿回来”才行：

   • 想解除合同收回土地，必须证明“土地能立刻还你”：比如地上没建筑、没作物，或第三方已搬走。否则像本案，地被占着拆不动，法院说“解约也没用”，反而拖更久。
   • 万一对方死活不还地：先告他付租金，等钱到手再协商；如果土地被毁（比如种树导致无法耕种），单独告赔偿损失（但得提前在合同里写明“恢复原状标准”）。

最后唠两句：土地租赁最怕“三角债”——你租给A，A转租给B，B不给钱，A拖你租金。记住：你只和A有合同，A跑不掉！ 别被“等B给钱”忽悠，该要钱马上要。签合同时多写一句“转租需你同意”，能省大麻烦。如果拿不准，找个律师看看合同（但别信“包赢”的忽悠，真像本案，律师也得按事实说话）。

下次再聊！有法律问题别硬扛，搞懂规则才能护住自己的地和钱。

（注：本文仅解读公开判决，不构成法律意见；人名公司名均已模糊处理，符合隐私要求）