无资质建四层房合同无效但质量问题仍需赔偿-江永律师农村建房施工合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：农村建房施工合同纠纷
案号：(2025)湘1125民初1512号
审理法院：湖南省江永县人民法院
二、案件事实与判决结果
2022年8月18日，唐某与李某甲签订《房屋建筑施工合同》，约定唐某委托李某甲承建位于江永县XX镇XX村的四层房屋，包工包料，850元/平方米。因李某甲是失信被执行人，银行账户被法院查封冻结，要求唐某将工程款汇入其亲戚李某乙的银行账户。唐某支付了367000元工程款，但李某甲只完成了2层建筑（价值280000元），多付了87000元。2024年1月24日，双方签订《房屋工程超期违约协议书》，约定李某甲应在2024年4月30日前完成全部工程，否则应退还87000元并支付20%的违约金，同时2楼楼梯踏步重做和1楼餐厅门改高的费用由李某甲承担。李某甲后来只建了第三层（工钱是唐某自己支付的），但未完成全部工程。李某甲认可2楼楼梯踏步重做和1楼餐厅门改高的费用约为10000元。
法院判决：李某甲需在10日内赔偿唐某2楼楼梯踏步重做、1楼餐厅门改高的费用10000元，李某乙对这笔债务承担补充清偿责任；驳回唐某要求解除合同、支付10万元违约金等其他诉讼请求。
三、核心观点与处理建议
重点提醒：建三层及以上房屋必须找有资质的施工队！
这个案子最核心的问题是——唐某建的是四层楼房，但找了没资质的李某甲施工，结果合同被判无效！很多人以为"农村自建房不用管资质"，这是大错特错。法律规定：农民自建低层住宅（指两层及以下）可以不要资质，但建三层及以上必须找有建筑资质的施工队，否则合同直接无效，就像本案一样。
合同无效后会怎样？
- 违约金条款作废：唐某要10万元违约金，法院不支持，因为合同无效后所有约定都失效；
- 不能要求"解除合同"：无效合同自始无效，就像没签过一样，根本不用"解除"；
- 但质量问题仍要赔：李某甲把楼梯做错、门做矮，法院照样判他赔1万元，因为这是实际损失；
- 代收工程款的人也要担责：李某乙借账户给李某甲收款，需在李某甲没钱赔时"补上"，但不用全额连带赔偿。
遇到类似纠纷该怎么办？
✅ 第一步：确认房屋层数决定资质要求
- 建两层及以下：可以找农村工匠施工（但建议签书面合同）；
- 建三层及以上：必须查验施工方的《建筑业企业资质证书》，没有证书的合同很可能无效！
✅ 第二步：付款必须"对公不对私"
- 绝不向施工方指定的"亲戚账户"付款！本案中唐某向李某乙账户打款，导致后期扯皮；
- 如对方账户被冻结，应暂停付款并要求更换施工方，切勿"好心代付"。
✅ 第三步：质量问题及时留证据
- 发现施工错误（如楼梯做错、门做矮），立即拍照录像，让施工方签字确认维修费用；
- 不要等完工再算账，本案中李某甲当庭认可1万元维修费，才让唐某保住了这部分赔偿。
✅ 第四步：起诉前先做法律评估
- 本案唐某坚持要"解除合同+10万违约金"，但法院明确告知合同可能无效，他仍不变更诉求，结果90%的请求被驳回；
- 遇到纠纷先咨询专业律师，重点计算"实际损失"（如维修费、误工费），而不是盲目要违约金。
血泪教训：
唐某多付的8.7万元工程款，因他在庭审中表示"不要求在本案处理"，等于白白损失！建房时多付的钱一定要当场写进补充协议，注明"超付部分在完工后抵扣"，否则后期很难追回。
最后提醒：
农村建房不是小事，三层以上必须走正规程序——查资质、签合同、留证据。别以为"村里人都这么干"就安全，本案中李某甲没资质建四层房，不仅合同无效，连违约金都保不住，最终只赔了维修费。记住：合同无效≠不用负责，但无效会让你丧失大部分维权武器！ 专业的事交给专业的人，建房前花几百元咨询律师，比事后打官司省心百倍。