业委会超一年应急管理期擅自签物业合同无效-衡山县律师确认合同无效纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：确认合同无效纠纷
案号：(2025)湘0423民初2010号
审理法院：湖南省衡山县人民法院
二、案件事实
周某是衡山县某小区业主。2023年11月9日，衡阳市中级人民法院判决终止某业委会与原物业公司签订的《前期物业合同》，原物业公司必须搬离小区并移交设施。此后，小区出现电梯故障、卫生环境恶化、地下室漏水等问题。某业委会向衡山县开云镇人民政府申请启动物业服务应急管理。2023年12月10日，开云镇政府批复同意启动应急管理，服务期限不超过一年。同日，某业委会和某发公司签订第一份《衡山县某小区应急物业合同》，约定服务期一年。第一份合同到期前，某业委会未召开业主大会，又于2024年12月9日与衡阳某物业服务有限责任公司签订第二份《衡山县某小区应急物业合同》，约定服务期自2025年1月1日至2025年12月31日。
法院判决：2024年12月9日签订的《衡山县某小区应急物业合同》无效，案件受理费由某业委会承担。
三、遇到类似纠纷该怎么办？
这个案子说透了一个关键点：小区物业突然撤场后，政府批准的"应急物业管理"最多只能管一年！超过一年还没选出新物业，业委会自己签的合同就是无效的。
为什么呢？
- 应急期只是"临时救急"，不是"长期替代"。就像家里水管爆了，先用胶带缠住能撑几天，但缠一年还不换新管子，肯定不行。法律规定（《民法典》第278条），选聘新物业必须由全体业主投票决定（比如开业主大会）。应急管理只是政府为解决突发问题的过渡手段，期限严格不超过一年。
- 超过一年还不让业主做主，就是越权。本案中，第一份应急合同到期后，业委会没开业主大会就直接和新物业签第二份合同，等于绕过业主自己当"大管家"，这明显违法。
如果您遇到类似情况，这样做最稳妥：
- 先看时间表：算清楚原物业撤走后过了多久。如果超过一年，新签的合同很可能无效（记住：应急管理期绝对不能超一年！）。
- 问清楚"谁决定的"：业委会有没有召开业主大会投票？有没有公示投票结果？如果他们说"来不及开大会"，这理由不成立——法律早就规定了一年缓冲期，足够组织投票。
- 保留关键证据：
- 拍下小区问题照片（比如电梯停运、垃圾堆积）；
- 要到政府批复的应急管理文件（看是否写明"服务期≤1年"）；
- 留存物业合同复印件（重点看签约时间和业委会盖章）。
- 及时行动，别拖过期：
- 先向街道办或镇政府反映，要求督促业委会召开业主大会；
- 如果业委会仍不改正，像周某一样向法院起诉（注意：必须在知道合同签订后及时行动，拖太久可能失去胜诉机会）。
关键提醒： 业主大会才是小区真正的"主人"，业委会只是"临时帮手"。超过一年应急管理期还擅自签合同，不仅合同无效，业委会还要自己掏诉讼费！遇到问题别忍气吞声——您的每一张投票权，都是守护家园的"护身符"。