拖欠房租不付，房东有权解除合同并索赔-长沙县律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)湘0121民初8299号
审理法院：湖南省长沙县人民法院

二、案件事实和判决结果
先直接说说这个案子发生了什么（根据法院认定的事实，没加“本院查明”这类话，就讲白话事实）：
1704房屋是任某的。任某和蒋某是同学。2018年12月1日，两人签了《房屋租赁合同》，约定：租期从2018年12月1日到2021年11月30日，年租金26400元（每月2200元），押金2200元；租金每年11月30日前付下一年的；水电、物业费这些都由蒋某（租客）负责交。
蒋某只付了到2019年11月30日的租金。2022年10月22日，蒋某打欠条说欠房租74800元加借款18000元，共95800元，承诺2022年10月25日还5万，年底还清。2023年9月29日，蒋某又写条说欠房租84200元，2023年11月1日前还清，否则任某可以卖他名下的房子抵债。2024年2月9日，蒋某才付了2万。后来任某一直催他交房租、物业费并退房，2025年3月还委托湖南某海律师事务所寄了律师函（3月13日签收），但蒋某根本不理。
物业费方面：2023年1月1日到2025年3月31日的5041元，任某已经垫付了（合同里写了这些该蒋某交）。

法院最后怎么判的？简单说就是：

1. 合同从2025年3月13日（律师函签收日）起解除，蒋某必须10天内搬走、退房；
2. 蒋某要付任某102627元房租（算到解除日）和5041元物业费，还要加逾期利息（按年利率3%算）；
3. 但任某要的5000元违约金、10000元律师费没支持，因为合同里没写清楚。

三、核心观点和提示：遇到租客欠房租，房东该怎么做？
这个案子核心就一句话：租客长期拖欠房租，房东催了也不交，合同就能解除，但必须“留证据+走程序”，否则可能白忙活！ 法院为啥这样判？原因很实在：

• 蒋某欠租超过3年，任某发律师函催了才解除合同（2025年3月13日），这时间点卡得准——法律上，解除合同得正式通知对方，光口头催没用。
• 欠款算得明明白白：欠条写清了84200元，加上后续租金，扣掉已付的2万，法院一分不差；物业费因合同写了“租客全包”，房东垫了就能要回。
• 但违约金和律师费没支持，因为合同没约定“拖欠要罚钱”或“打官司付律师费”——很多房东吃亏就吃在这儿！

给您的实用提醒（按这三步走，少踩坑）：

1. 签合同时，把“钱”写死：

   • 别只写“每月2200元”，得加一句“拖欠超15天，房东可解约，租客另付违约金5000元+律师费”。物业费、水电费也明确“由租客承担”。
   • 为啥重要？ 像本案，合同没写违约金条款，法院就没支持；物业费因写了“全由乙方负责”，房东才拿回了垫的钱。

2. 租客欠租，马上“留证据+发函”：

   • 欠租别光打电话催！用微信/短信写“请3日内付XX元房租，否则解约”，保留记录；拖太久就发《律师函》（像任某2025年3月做的），快递单写清“解除合同通知”，签收日就是解约日。
   • 为啥重要？ 法院只认书面催告。本案蒋某欠租3年，但任某直到发函才正式解约，利息才从解约日算起——拖越久，损失越大！

3. 起诉时，只告“能证明”的部分：

   • 欠条、转账记录、物业费发票这些必须收好！像任某用欠条证明欠84200元，法院直接采信。
   • 别乱要钱：合同没写的违约金、律师费，法院不会判（本案5000元违约金和1万律师费被驳回）。
   • 小技巧： 拖欠期间继续交的物业费，记得开发票；租金按合同单价算，别自己乱估。

最后唠一句：租房是信任，但法律认证据。租客欠租超2个月，房东别心软，赶紧按合同催告、发函，必要时找律师介入——早一步行动，多拿回几千块！记住：合同是“白纸黑字”，不是“同学情分”，该较真时别犹豫。