已付清房款并长期占有使用的无证车库可排除法院强制执行-孟州律师执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2025)豫0883民初3531号
审理法院：河南省孟州市人民法院

二、案件事实和判决结果

2014年，王某从李某处购买位于东北环路北侧九号孟州市滨河佳苑小区东14号车库。2014年10月7日，王某丈夫王某乙向李某妻子程某甲转款130000元。
2020年4月20日，李某与孟州射阳某有限公司签订《最高额个人担保借款合同》，王某儿子王某丙及儿媳程某乙作为担保人在合同上签字。在该合同借款履行期限届满后，王某儿媳程某乙于2021年5月5日代李某向孟州射阳某有限公司偿还了该笔借款本金及利息共计305394.39元。2021年5月6日，王某儿媳程某乙与李某签订了《程某乙代李某还款证明》，该证明载明："……1、乙方李某2021年在孟州市射阳村镇银行贷款30万元，到期无力偿还。2、甲方程某乙与乙方李某经协商，甲方自愿代乙方偿还银行贷款本金及利息共计人民币305394.39元。3、乙方同同意以下方式抵偿甲方代还的款项：（1）原甲方婆婆王某对乙方的6号楼61011房产及东14号车库欠款结清。（2）将40号车库以人民币8万元转让给甲方婆婆王某，用于抵偿部分款项。经双方确认，甲方代乙方偿还的银行贷款款项已全部用于抵偿上述债务及车库转让款，双方无其他经济纠纷。"
2023年6月15日，孟州市人民法院受理了刘某诉被告河南某公司、李某乙、李某、李某丙、李某丁商品房销售合同纠纷一案，并于2023年11月22日作出（2023）豫0883民初2208号民事判决书，判决"一、解除原告刘某与被告河南某公司于2016年7月5日签订的《商品房买卖合同》；二、限被告李某丙、李某于本判决生效后五日内承担连带责任退还原告刘某324250.77元，并赔偿原告刘某房屋升值损失284824.6元，合计支付原告609075.37元；三、被告河南某公司就上述款项对被告李某丙、李某承担连带清偿责任，被告李某乙对被告河南某公司承担连带清偿责任；四、驳回原告刘某的其他诉讼请求。"该判决作出后，某公司、李某乙、李某丙提起上诉，焦作市中级人民法院于2023年12月29日作出（2023）豫08民终3414号民事判决书，判决"驳回上诉，维持原判"。
2024年1月8日，刘某依据（2023）豫0883民初2208号民事判决书向孟州市人民法院申请对李某、李某丙、李某乙、河南某公司强制执行。2024年3月4日，孟州市人民法院作出（2024）豫0883执恢294-3号执行裁定书，裁定"查封被执行人李某名下位于孟州市滨河佳苑小区地上40号车库、东14号车库各一间，查封期限为三年。"
2025年8月4日，王某向孟州市人民法院提出执行异议，请求依法终止对李某名下位于孟州市滨河佳苑小区地上40号车库、东14号车库的执行。2025年8月19日，孟州市人民法院作出（2025）豫0883执异38号执行裁定书，裁定"驳回异议人王某的异议请求"。王某不服该裁定，故形成本案诉讼。
另查明，王某自2015年至今占有、使用孟州市滨河佳苑小区东14号车库；王某自2021年至今占有、使用孟州市滨河佳苑小区地上40号车库。

判决结果：法院判决撤销对孟州市滨河佳苑小区地上40号车库及东14号车库的查封措施，终止对这两个车库的强制执行。

三、核心观点及实用建议

这个案例讲的是这样一个道理：即使你买的车库没有办理产权证，只要你已经付清了房款、实际使用了车库，而且不是因为你自己原因办不了证，当别人来法院申请执行这个车库时，你还是可以保护自己的权利的。

为什么王某能赢？

法院主要看了四个关键点：

1. 有没有签订买卖合同：王某虽然没有和李某签订正式的车库买卖合同，但她有转账记录、还款证明和物业公司出具的《车库使用证明》，这些都能证明她和李某之间确实存在买卖关系。法院认为，只要有足够证据证明买卖关系真实存在，没有书面合同也可以。

2. 有没有实际使用车库：王某从2015年开始就一直在使用东14号车库，从2021年开始使用40号车库，都有水电费缴纳记录和物业证明为证。这比法院2024年查封车库的时间要早得多。

3. 有没有付清全部房款：王某通过两种方式付清了房款：一是2014年丈夫转给李某妻子的13万元；二是2021年儿媳代李某还银行贷款后，双方签订协议确认用这笔钱抵消了剩余房款和40号车库的8万元。

4. 为什么没办产权证：法院查明，孟州市的车库都不能办理产权证，这是当地政策原因，不是王某自己不想办或者拖延造成的。

遇到类似情况该怎么办？

如果你也买了房子或车库但还没来得及办证，现在发现被法院查封了，可以参考以下建议：

1. 尽快收集证据：保留好所有能证明你买了这个车库的证据，比如：

   • 转账记录、收据
   • 如果是用其他方式抵房款的（比如本案中代还贷款），一定要签书面协议，写清楚"用这笔钱抵哪套房/车库的房款"
   • 物业费、水电费缴纳记录（证明你一直在使用）
   • 邻居、物业等能证明你使用车库的证人证言

2. 第一时间提出异议：发现自己的车库被查封后，15天内要向法院提交《执行异议申请书》，说明这个车库其实已经属于你了。千万别拖，过了15天可能就失去这个权利了。

3. 如果异议被驳回，及时起诉：法院如果驳回你的异议（就像本案中王某一开始被驳回那样），你还有一次机会——在收到驳回裁定后的15天内向法院提起"执行异议之诉"。这相当于打一场小官司来保护自己的权利。

4. 特别注意车库买卖：很多人以为车库不值钱、不重要，就随便买，不签合同、不保留凭证。但其实车库也是财产，和房子一样受法律保护。买车库时最好也像买房子一样规范操作：

   • 签书面买卖合同
   • 保留付款凭证
   • 尽快接收使用并保留使用证据
   • 了解当地政策，如果确实不能办证，要留好"非因自己原因"的证明

重要提醒

这个案子给我们一个很重要的启示：财产登记不是保护权利的唯一方式。即使没有产权证，只要你有充分证据证明你是真正的权利人，法律依然会保护你。但关键是你必须保留好所有证据，并且在权利受到侵害时及时采取法律行动。

很多老百姓以为"没办证就不算自己的"，其实不然。只要买卖真实、付款到位、实际使用、非因自己原因没办证，你的权利依然能得到法律保护。所以，买房买车库后一定要保管好所有凭证，别等到出问题才后悔当初没留证据。

最后提醒：如果遇到类似情况，不要自己瞎折腾，尽快找专业律师咨询，因为执行异议和执行异议之诉有严格的时间限制，错过就很难挽回了。