流押条款约定无效但已收租金可抵债-获嘉县律师确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同无效纠纷
案号：(2025)豫0724民初1829号
审理法院：河南省获嘉县人民法院

二、案件事实与判决结果
2023年1月16日，徐某与李某签订《协议书》，约定徐某向李某借款50万元（实际出借492500元，扣除了7500元“砍头息”），月利率1.5%，借款期限三个月，抵押物为获嘉县中和镇西街村16间门面房及后院土地。协议规定：若徐某到期不还本金，土地租赁权及地面附属物全部归李某所有。借款到期后，徐某未还款。2023年10月初，李某召集徐某及房屋租户，告知房屋已归其所有，之后租金应向李某交纳，徐某当场未提出反对。李某随后收取租户租金共计106000元。2024年，李某重新与农户签订土地承包协议并支付了土地租金。2025年6月，徐某起诉，要求确认协议中“房屋归李某所有”的条款无效，并让李某返还已收的105000元租金。

法院判决：

1. 确认《协议书》中“土地租赁权及地面附属物归乙方所有”的约定无效；
2. 驳回徐某要求返还租金的诉讼请求（即李某不用退还105000元）。

三、核心观点：遇到类似借款抵押纠纷，当事人该怎么处理？
这个案子说透了一个关键问题：借钱时约定“还不上就直接拿房”，这种条款白纸黑字也无效！但如果你默许对方收钱，可能就当还款了，想追回很难。

为什么“还不上就拿房”的约定无效？

法律明确规定：借钱时，如果约定“到期还不上，抵押物直接归债权人所有”，这叫“流押条款”，属于霸王条款，法院绝不支持！

• 原因很简单：这就像菜市场强买强卖——你欠50万，房子值80万，对方却说“还不上房就归我”，明显不公平。法律只允许债权人通过法院拍卖房子来还债，不能私自吞掉。
• 本案结果：法院直接宣布协议中“房屋归李某所有”的部分无效，徐某的房子还是自己的。

为什么已收的租金不用返还？

徐某要回租金失败，关键在两点：

1. 当场没反对：李某2023年10月当着徐某的面收租金，徐某沉默不吭声，等于变相认可；
2. 自己同意抵债：徐某在法庭上说“如果李某认这个数，租金可以顶借款”，后来在另案中也主张用这笔钱抵债。
   简单说：法律不保护“躺在权利上睡觉的人”。你明知对方收钱却不及时反对，还主动提“抵债”，法院就当你们私下达成新协议了。

遇到类似纠纷，普通人该怎么做？

1. 签借款协议时，死守这条底线：

   • 凡是写着“还不上钱，房子/车直接归对方”的条款，立刻划掉或拒绝签字！这种约定哪怕签了也无效，但可能被对方钻空子。
   • 正确做法：只写“到期不还，债权人可申请法院拍卖抵押物”，别让对方私自处置。

2. 对方强收你的钱或东西，必须当场“喊停”：

   • 像本案中李某收租金，徐某如果当时说“这钱是我的，不能给你”，并录音/找证人，结果可能不同。
   • 行动指南：
     • 立即发微信/短信：“我不同意你收租金，这是我的财产”；
     • 报警或找村委会/居委会见证；
     • 保留所有沟通记录（聊天截图、录音），这是未来打官司的救命稻草。

3. 欠钱不还≠东西归对方，但别拖着不处理：

   • 徐某拖到2025年才起诉，之前两年对收租金不吭声，导致法院认为“默认抵债”。
   • 正确操作：
     • 一发现对方收钱，15天内书面发函要求停止；
     • 同步向法院起诉确认条款无效（像徐某这样只告“无效”但没及时维权，反而丢了租金）；
     • 如果真还不上钱，主动协商分期还，别等对方上门“接管”你的财产。

4. 特别提醒“砍头息”陷阱：

   • 本案借款50万，实际到手49.25万（扣7500元“砍头息”），法院只按49.25万算本金。
   • 记住：出借人提前扣利息是违法的！签协议时务必要求写明“实际到账金额”，转账留痕。

最后说句大实话：
借钱抵押不是卖房，对方再强势也不能“强占”。但法律只帮主动维权的人——沉默等于认账，拖延等于认输。遇到类似情况，别慌，先做三件事：
① 留好协议和转账记录；
② 对方一越界就书面反对；
③ 尽快咨询专业律师，别等钱和房子两空才后悔。
（注：本文仅针对本案分析，具体问题需结合个案证据处理）