房屋买卖违约约定的高利息可能不被法院全额支持-获嘉县律师房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫0724民初2498号
审理法院：河南省获嘉县人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年7月28日，李某与刘某亮签订《房屋买卖协议书》，约定刘某亮将坐落于新乡市XX号X号楼X单元X层X号房产一套（建筑面积为43.69平方米）卖给李某，售价255677元。李某向刘某亮支付了定金5万元和首付款15万元，共计20万元。

2023年4月12日，因房屋归属出现争议，双方签订《房屋买卖协议书（补充协议）》，约定：刘某亮收回房屋，退还原告20万元；李某收到退款后，原房屋买卖协议自动解除；刘某亮分12个月（2023年4月1日-2024年4月1日）归还20万元，每月1-2万元；若逾期支付，按月息一分五厘（年利率18%）计算利息。签订协议当日，刘某亮仅向李某转账1万元，剩余19万元未退还。李某于2025年8月1日起诉，要求返还19万元及利息。

法院判决：刘某亮应于判决生效后十日内向李某退回房款19万元，并以19万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍14.6%计算利息，自2023年5月1日起支付至实际还款日；驳回李某的其他诉讼请求。

三、核心观点及处理建议

这个案子告诉我们一个非常重要的道理：在房屋买卖合同中约定的违约金或利息，不是你想多高就能多高的！很多人以为在合同里写"月息一分五厘"（也就是年利率18%）就能得到法院支持，但实际情况并非如此。

法院为啥只支持14.6%的年利率，而不是合同约定的18%呢？因为我国法律规定，民间借贷的利率上限是"全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍"。2023年5月1日时，这个LPR是3.65%，四倍就是14.6%。你约定的18%超过了这个法定上限，法院就会把高出部分砍掉，只支持14.6%。

如果您遇到类似房屋买卖纠纷，应该这样做：

1. 签补充协议要谨慎：就像本案中，双方已经意识到房屋有问题，及时签订了补充协议，约定退款方式和违约责任。这比死扛着不解决要明智得多。签协议时一定要明确：退多少钱、什么时候退、不退怎么办。

2. 利息约定别太高：很多人以为约定的利息越高越好，其实太高反而得不到法院全额支持。建议在签订协议时，直接约定"按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算利息"，这样最稳妥，也能得到法院全额支持。

3. 保留好所有证据：本案中李某赢了，关键是他保留了原始购房协议、补充协议、转账记录和收到条。提醒大家：买房付款一定要通过银行转账，现金交易必须打收条；所有协议都要双方签字；微信聊天记录也要保存好。

4. 对方失联别慌张：本案中被告刘某亮下落不明，法院通过公告送达进行审理。如果您也遇到对方失联的情况，不要放弃维权，可以向法院申请公告送达，虽然会多花些时间和公告费，但权利还是能得到保障。

5. 及时起诉很重要：本案中李某在对方违约后一年多才起诉（2024年4月1日应还清，2025年8月1日起诉）。其实按照补充协议约定，对方只要有一期没还，就可以立即起诉要回全部剩余款项，不用等到最后期限。所以，当对方出现违约苗头时，就要考虑及时采取法律行动。

最后提醒大家：房屋买卖是人生大事，签任何协议前最好找个懂行的律师看看，别等出了问题才后悔。约定违约责任时，既要保护自己，也要符合法律规定，这样才能在真正发生纠纷时，让法院支持您的合理诉求。