断供后开发商代偿，购房者必须还清欠款但违约金可申请调低-新密律师房屋买卖合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫0183民初11072号
审理法院：河南省新密市人民法院
二、案件事实及判决结果
2020年5月21日，郑州某公司与吕某签订《商品房买卖合同》，约定吕某购买郑州某公司位于新密市某房屋一处，总价款902150元。合同约定付款方式为首付款182150元，银行贷款720000元。合同签订后，吕某支付首付款22150元，另外160000元并未支付，720000元贷款由银行支付。
买卖合同签订后，吕某按期偿还一段时间银行按揭贷款，后未再偿还。为此，郑州某公司代吕某偿还银行按揭款（被银行扣划保证金）63873.45元。2023年6月5日吕某向郑州某公司申请解除房屋买卖合同。双方协商后，于2023年6月6日签订《房屋买卖合同解除协议》，约定解除双方签订的《商品房买卖合同》。其中银行贷款的清偿，截止2023年6月7日尚欠银行贷款余额722472.2元（包含本金及利息），由郑州某公司清偿，吕某首付款的欠款16万元未支付；垫付款项的清偿及违约责任方面，郑州某公司已经代偿贷款金额为63873.45元、吕某违约金45107.5元。协议同时约定，双方欠款互相抵扣后，吕某尚欠郑州某公司代偿款、违约金、利息等共计95269.08元，由吕某分期偿还。
郑州某公司于2023年6月7日将吕某欠中国某银行郑州陇海路支行的剩余贷款本金及利息722472.2元结清。2023年6月7日，吕某出具《借据》及《还款承诺书》各一份，承诺按照承诺方案还款，如有一期未按时还款，自愿自2023年6月6日以95269.08元为本金，按照中国人民银行同期贷款市场报价利率四倍向郑州某公司支付利息至欠款实际结清之日，同时承担郑州某公司为实现债权因此产生的诉讼费、律师费、保全担保费等。到期后，吕某未偿还以上借据中确定的欠款。
另查明，郑州某公司为实现其债权，与河南长某源律师事务所签订《委托代理协议》一份，并支出律师代理费4000元。
法院判决结果很简单：
- 吕某要还给郑州某公司95269.08元，并支付违约金（按年利率3.65%，从2023年6月6日算到还清为止）；
- 吕某另付律师费4000元；
- 驳回郑州某公司其他要求（比如按LPR四倍算利息的部分）。
三、核心观点及处理建议：断供后别慌，但得主动处理，违约金太高可喊“冤”
这个案子说白了就是：购房者吕某买房后还不上月供（俗称“断供”），导致开发商郑州某公司被银行扣钱代偿，最后双方解约清算，吕某还欠开发商近10万元。法院支持了欠款和律师费，但把开发商主张的“LPR四倍高利息”砍到了“LPR标准”（年利率3.65%）。为什么？因为法院觉得，这9万多是双方算总账后确定的欠款，不是普通借钱，违约金不能像高利贷一样乱要。
对遇到类似纠纷的普通人的提示：
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断供后别当“鸵鸟”，赶紧和开发商谈！
吕某断供14期后才申请解约，结果欠款越滚越多。如果你房贷还不上，第一时间主动联系开发商协商，比如申请延期还款或解约退房。拖得越久，代偿款、违约金越多，最后可能连首付都保不住（本案吕某首付16万没付清，还倒欠钱）。记住：银行会先扣开发商的保证金，开发商一定会找你追偿！ -
签解约协议时，盯紧“违约金”条款！
吕某在《还款承诺书》里答应按LPR四倍付利息（相当于年化约14%），结果法院只支持3.65%。如果你签类似协议，务必注意：违约金超过LPR标准（现在约3.45%）很可能被法院调低。如果开发商要求“翻倍利息”，大胆说“太高了，法院不会支持”，协商改成合理水平（比如LPR的1-1.5倍）。保留好协议原件，别像吕某一样缺席庭审——法院直接按开发商说的判了！ -
被起诉后必须应诉，别当“失踪人口”！
吕某收到传票没出庭，结果法院全盘采纳开发商证据。就算暂时没钱，也得去开庭说清楚：比如“我愿意分期还，但利息太高”。法官会根据实际情况调整违约金（本案从LPR四倍降到LPR标准）。缺席等于放弃权利，法院可能判你还更多！ -
律师费能省则省，但协议里写了就得认
本案因协议明确约定“违约方付律师费”，且开发商真花了4000元，法院就支持了。以后签合同或解约协议时，看到“律师费由违约方承担”这种条款要警惕——如果真违约，这笔钱跑不掉。尽量在协商阶段争取删除或降低金额。
最后提醒： 买房是大事，量力而行！月供断了别硬扛，早和开发商沟通能少赔钱。真走到解约那步，协议每一条都得看懂再签，不确定就找律师问问（花几百块咨询费，可能省下几万冤枉钱）。记住：法院保护合理诉求，但不会纵容“霸王条款”——违约金太高，法官会帮你“砍一刀”！