按揭买房断供后开发商代偿，只能向购房者追回款项-林州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)豫0581民初9140号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
2019年2月19日，林州某有限公司与王某签订《商品房买卖合同（预售）》，王某购买该公司开发的林州市某小区房屋一套，总价款435789元。王某首付155789元，贷款280000元。合同约定由林州某有限公司为王某贷款提供阶段性担保，若发生代偿，王某需偿还全部代偿款项及每日万分之五的违约金。
2019年3月14日，王某与中国某有限公司林州支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额280000元，贷款期限240个月，林州某有限公司作为保证人签字盖章。同日，未某（王某母亲）与中国某有限公司林州支行签订《个人贷款保证合同》，承担全程连带责任保证。银行仅对房屋办理了抵押权预告登记，未办理正式抵押登记。
2021年12月28日至2025年6月26日期间，因王某逾期还款，银行从林州某有限公司保证金账户扣款68495元，王某仅归还6300.5元，尚欠62194.5元。2024年10月，法院判决解除贷款合同，王某需偿还银行本金237411.46元及利息，林州某有限公司和未某承担连带责任。判决生效后，王某未履行义务，2025年9月5日法院扣划林州某有限公司233341.97元。林州某有限公司累计代偿295536.47元（含之前扣款）。林州某有限公司曾收取王某8400元按揭保证金。

判决结果：
法院判决王某在30日内偿还林州某有限公司垫付款287136.47元（295536.47元扣除8400元保证金）及利息（按一年期LPR计算），同时驳回林州某有限公司要求对房产优先受偿、要求未某承担连带责任及索赔保函费的全部请求。

三、核心观点及处理建议

关键问题一：为什么开发商只能向购房者追钱，不能找担保人"分摊"？
这个案子最值得普通人注意的是：林州某有限公司作为担保人替王某还了银行的钱，法院只支持它向王某一个人要钱，却不让向王某的母亲未某要钱。原因很简单——两个担保人没签"互相兜底"的协议。

• 林州某有限公司签的是《个人一手住房贷款合同》，未某签的是《个人贷款保证合同》，两人根本不在同一份合同上签字。
• 法律规定（《民法典》第700条），担保人替债务人还钱后，只能向债务人（王某）追偿。如果多个担保人想互相"分摊"，必须提前在合同里白纸黑字写清楚"我们之间可以互相追讨"。
• 给你的提示：如果你是担保人（比如给子女买房做担保），务必和主担保人（比如开发商）签订书面协议，明确约定"如果一方先还钱，可以找另一方分摊"。否则一旦发生代偿，先还钱的人只能自己硬扛，不能找其他担保人"算账"。

关键问题二：为什么开发商对房子没优先受偿权？
林州某有限公司主张"房子卖了钱要先还我"，但法院驳回了。因为：

• 银行只办了"抵押权预告登记"（相当于预约登记），没办正式抵押登记。法律上，预告登记≠正式抵押，银行都不能优先受偿，作为担保人的开发商更没资格。
• 给你的提示：
  1. 作为购房者：交房后要盯紧开发商和银行，尽快办正式抵押登记。如果拖着不办（本案拖了6年），一旦断供，银行只能找你和担保人要钱，房子也可能被低价拍卖。
  2. 作为担保人（如开发商）：在《商品房买卖合同》中必须约定"购房者逾期时，担保人有权直接处置房屋"，否则像本案一样，代偿后连房子都保不住。

关键问题三：保证金能抵扣吗？证据不足就白搭！
林州某有限公司收了王某8400元按揭保证金，却声称"已用于抵扣前期欠款"，因拿不出转账记录等证据，法院直接从代偿款中扣除了这笔钱。

• 给你的提示：
  • 无论收押金、保证金还是其他款项，一定要保留支付凭证、使用记录。口头说"已抵扣"在法庭上毫无用处！
  • 如果你是断供方（如王某），发现担保人扣了你的保证金，立即要求对方出具书面说明，否则后续追偿时可能被重复索赔。

遇到类似纠纷怎么办？三步保权益

1. 查清合同细节：

   • 翻出你签的所有合同（购房合同、贷款合同、担保合同），重点看"担保责任范围""代偿后追偿权"条款。
   • 特别注意多个担保人是否在同一份合同签字，有无"互相追偿"约定（本案中未某和开发商分签两份合同，埋下隐患）。

2. 断供后立即行动：

   • 如果暂时没钱还贷，主动联系银行协商分期，避免被起诉。本案中王某失联导致银行直接起诉，最终房子可能被拍卖，还欠一屁股债。
   • 如果已被担保人代偿（如开发商垫付月供），要求对方出具代偿明细和凭证，核对是否扣除你已付的保证金。

3. 担保人维权要点：

   • 代偿后15天内向债务人发书面追偿通知（保留邮寄记录），避免错过诉讼时效。
   • 如果同时存在多个担保人，必须证明你们约定过互相分担责任，否则法院不会支持你向其他担保人要钱。

最后提醒：本案中未某作为母亲为儿子担保，因无力还款导致社保卡被冻结，生活陷入困境。现实里很多人碍于亲情友情轻易做担保，却不知风险远超想象。记住：担保不是签个字那么简单，它意味着"别人不还钱，你来扛"。签字前务必问清：贷款金额多少？我的责任上限在哪？断供后房子能不能及时处理？必要时找专业律师审核合同——省下的可能不只是钱，更是后半生的安稳。