酒店管理公司不能以疫情为由拖欠疫情后租金-张家界律师房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)湘0802民初4604号
审理法院：湖南省张家界市永定区人民法院
二、案件事实与判决结果
案件事实：
2018年5月23日，蒲某（原告）与张家界某凰酒店管理有限公司（被告）签订了《委托经营管理合同》。合同约定：蒲某将位于张家界市永定区沙堤办事处板坪村某期（双泉湾苑区）二街15栋××号的房产（建筑面积85.57㎡）委托被告统一经营管理，委托期限为2020年1月1日至2024年12月31日。
关于租金支付，合同明确约定：
- 前三年（2020-2022年）的固定收益241800元，已通过抵扣房款方式一次性支付完毕；
- 第四年、第五年（即2023-2024年）的固定经营收益为每年税前80600元；
- 被告应在每一年度结束后30天内支付当年收益，且需扣除10%税费后支付给原告。
实际情况是：被告已按约支付了2020-2022年的收益，但2023年1月1日至2024年12月31日期间的固定经营收益一直未支付。扣除10%税费后，被告共欠原告145080元。原告多次催要无果后，于2025年4月收回房产，并于2025年8月向法院起诉要求支付欠款。
被告辩称：
- 因疫情导致经营困难，请求将固定收益比例从原合同标准降低至2.75%；
- 疫情属于不可抗力，不构成违约；
- 部分房产未实际交付，不应支付租金。
法院判决结果：
法院判决被告张家界某凰酒店管理有限公司向原告蒲某支付2023年1月1日至2024年12月31日期间的固定经营收益145080元（已扣除10%税费），并承担案件受理费。
三、核心观点与处理建议
1. 疫情结束后拖欠的租金不能"赖账"
这个案例的核心在于：酒店管理公司不能拿"疫情"当万能挡箭牌，特别是对疫情结束后的租金。法院明确指出，本案中被告拖欠的是2023-2024年的收益，而支付时间应在2025年2月1日前（即疫情已结束），这不属于"疫情影响"的范畴。简单说：2020年疫情刚爆发时可能受影响，但2023年疫情已过，就不能再拿疫情当借口不付钱了！
2. 业主维权的三大关键点
（1）合同约定是"铁规矩"，单方不能随意改
本案中，被告想把租金从原合同的约9.4%降到2.75%，但法院没支持。为什么？因为合同是双方自愿签的，酒店方既没提前和业主商量，也没签新的书面协议。记住：哪怕遇到疫情，酒店想降租金也必须和你谈妥并签新合同，不能自己说了算！
（2）已付钱的记录是"护身符"
被告之前已按合同付了3年租金，这就证明：
① 合同是有效的；
② 房产确实已交付使用。
所以被告后来再说"房产没交付"，法院直接不认。建议：每次收到租金都要保留转账记录或收据，这是未来打官司的"救命稻草"！
（3）拖欠时段要分清楚
法院特别强调：2023-2024年的租金拖欠，不能用2020年的疫情当理由。维权时一定要算清时间：
- 如果是2020年上半年（疫情最严重期）的租金，可能要考虑疫情影响；
- 但如果是2022年下半年之后的租金，基本不能再用疫情当借口了！
3. 遇到类似纠纷怎么办？——给业主的实操建议
第一步：先看合同，再算时间
翻出你的《委托经营管理合同》，重点看：
- 租金金额和支付时间（比如"每年1月30日前支付上一年度租金"）；
- 是否有"不可抗力"条款（通常会约定遇到特殊情况怎么处理）。
算清拖欠的是哪段时间的租金：如果是疫情结束后的，酒店基本没理由拖欠。
第二步：沟通要留痕，拒绝"空头支票"
如果酒店说"经营困难，缓一缓"：
- 一定要要求书面说明（比如盖公章的延期支付函）；
- 别信口头承诺（"下个月一定给"这种话法院不认）；
- 微信/短信记录要保存（未来可当证据）。
第三步：及时行动，别拖过"有效期"
- 3年内必须起诉：根据法律规定，权利被侵害后3年内要主张，否则法院可能不支持。本案原告在欠款后1年内就起诉，非常及时；
- 先发《催款函》：正式书面催告能固定证据，比口头催更有用；
- 收回房产要谨慎：像本案原告2025年4月收回房产，但要注意合同是否约定"欠租可收回"，否则可能反被告违约。
特别提醒：产权式酒店投资要当心！
很多业主被"高回报"吸引买这类房产，但要记住：
- 固定收益9%+可能暗藏风险（正常酒店投资回报很少超6%）；
- 优先选品牌开发商，查清酒店实际运营能力；
- 合同里必须写清"拖欠X个月可解约"，避免钱房两空。
结语
这个案子给所有产权式酒店业主提了个醒：合同签了就得认，但酒店也不能随便"摆烂"。疫情是特殊时期，但特殊时期过了，该付的钱一分不能少。遇到拖欠，别慌也别忍——保留证据、算清时间、及时维权，法律会站在讲道理的一方。记住：你买房时看中的"稳稳的收益"，法律一定会尽力守护！