未投入使用的房屋被装挡板影响采光，法院为何不判拆除？-张家界律师排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：排除妨害纠纷
案号：(2025)湘08民终808号
审理法院：湖南省张家界市中级人民法院

二、案件事实

2020年12月，北京汇某投资管理中心对张家界晟某置业有限公司享有普通债权1.76亿元。2021年6月，法院批准张家界晟某置业有限公司重整计划。2023年8月，北京汇某投资管理中心与张家界晟某置业有限公司签订《债务清偿协议书》，约定以张家界国际旅游商业城C1栋201至210等26间房屋抵偿部分债务，但双方未办理房屋过户手续。

2023年8月，张家界国某物业服务有限公司将C1栋1楼部分门面及5-17层出租给王某用于经营酒店，租期15年。王某随后成立张家界客某酒店管理有限公司（以下简称客某酒店）经营该酒店。2023年8月装修开始时，王某在C1栋2层中空廊道周围加装了挡板（高度约5.4米），挡板自二楼中空廊道底部至顶部全部遮挡。同时，装修公司在装修过程中占用了C1栋2层部分房屋用于放置材料及员工居住。

C1栋2层中空部分面积约280平方米，该中空部分底部为客某酒店一楼大厅，顶部为三楼楼板。北京汇某投资管理中心取得的C1栋201至210室房屋面积共计1970.96平方米，但房屋登记仍在张家界晟某置业有限公司名下。2023年12月，北京汇某投资管理中心向国某公司发送通知，要求停止封闭二楼中空廊道。

北京汇某投资管理中心起诉要求：1.拆除中空廊道挡板并恢复原状；2.支付中空廊道占用费95558.4元；3.支付2层部分房屋占用费187600元。

法院判决结果：客某酒店和王某共同支付2023年12月8日至2024年8月31日期间占用2层部分房屋的费用20000元；驳回其他诉讼请求。二审维持原判。

三、遇到类似纠纷怎么办？关键三点要记牢

这起案件看似简单，但藏着普通人容易踩的"坑"。很多业主发现自家房屋被他人妨害时，第一反应就是"必须马上拆除恢复原状"，但法院为什么没支持呢？作为天天和这类纠纷打交道的律师，我给大家讲透关键点：

第一，没实际使用的房子，"拆"不一定是最优解
法院查明：2层房屋一直空置未用，而酒店已装修完工并开业。如果强行拆掉5.4米高的挡板，会导致酒店大厅失去安全围挡，消防不达标，酒店无法经营。想象一下：你买了套毛坯房放着没住，隔壁装修把共用走廊封了，虽然影响你未来采光，但拆了会让整栋楼安全受威胁——法院当然要权衡利弊。律师提醒：主张拆除前先问自己：房子现在用不用？拆了会不会造成更大损失？如果房子闲置，优先考虑"要补偿"而非"拆房子"。

第二，中空区域不等于你的私人领地
很多人看到"中空廊道"就以为属于自己，但本案中：1.抵债协议只包含201-210室房屋面积，不含中空部分；2.租赁合同明确约定"一楼公共区域由承租人装修管理"。就像商场二楼走道上方是挑空设计，这空间属于整栋楼共有，不能说"从我家窗户看出去就是我的"。律师提醒：买房时务必看清合同附件平面图，特别注意"ZK（中空）"等标注区域归属。遇到类似纠纷，先查清该区域是否计入你的产权面积。

第三，索赔金额必须"算得清"
北京汇某中心主张18万多元占用费，但拿不出证据证明：

• 装修公司到底占用了多少平方米？
• 具体占用时间多长？
• 为什么按1000㎡计算？
  法院只能根据现场情况，按周边租金标准酌定2万元。这就像你租房子被房东提前收走，却说"我本来要租给马云"，法院总得看你实际损失多少。律师提醒：发现房屋被占用，立即做三件事：
  1️⃣ 拍照/录像固定现场（注意拍时间水印）
  2️⃣ 查清占用面积（用卷尺量或请物业见证）
  3️⃣ 收集周边同类房屋租金证据（比如租房合同）

最后划重点：
当你的房屋被妨害时，别只想着"必须拆掉"。先判断：
✅ 房子是否已实际使用？
✅ 被妨害区域是否属于你的产权范围？
✅ 你能证明多少实际损失？
如果房子空置，不妨和对方协商"给补偿不拆除"——既保住权益，又避免漫长诉讼。记住，法律保护的是合理利益，不是所有"我觉得"。遇到纠纷别硬扛，及时保留证据找专业律师分析，才能用最小成本解决问题。