物业公司未及时排查管道隐患需承担部分赔偿责任-颍上县律师财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)皖1226民初6964号
审理法院：安徽省颍上县人民法院

二、案件事实与判决结果

陈某、金某系颍上县城北新区新城城市广场9#楼5-312号房屋业主，颍上县某物业公司系为该小区提供物业管理服务的服务企业。2025年2月24日，颍上县某物业公司发现小区9#楼5单元一楼楼顶渗水，遂电话询问三楼业主陈某、金某家中是否存在漏水现象，经询问及水电工排查发现，三楼业主陈某、金某家中水阀处于关闭状态，陈某、金某未在家中居住。2025年2月28日，三楼邻居发现陈某、金某家中往外渗水，因陈某、金某未在家中居住，颍上县某物业公司人员经与陈某、金某电话沟通后打开房门，发现屋内因卫生间公用管道拥堵，导致卫生间反水，造成陈某、金某家中污水、生活废物遍地。颍上县某物业公司遂组织人员对陈某、金某家中污水及废物进行清洗，因家中气味较重，颍上县某物业公司人员使用消防水道对陈某、金某家中地板进行冲洗。

后陈某、金某委托评估公司对房地产损害赔偿价值进行评估，评估结论为损失48512元。陈某、金某为此支出鉴定费用3000元。

法院最终判决：颍上县某物业公司赔偿陈某、金某财产损失10302元（即总损失51512元的20%）；驳回陈某、金某的其他诉讼请求。

三、案例核心观点及处理建议

看到这个案例，很多业主可能会疑惑：我家被污水泡了，为什么物业只赔20%？让我用大白话给大家讲明白，以后遇到类似情况该如何处理。

关键点一：物业有责任，但不是全责

法院认为，物业作为小区"管家"，确实有责任及时排查公共管道问题。根据法律规定，物业公司应当"妥善维修、养护...业主共有部分，采取合理措施保护业主的人身、财产安全"。在这个案子中，物业2月24日就发现楼下渗水，却拖到28日才发现是陈某、金某家返水，没有及时排查，所以存在一定过错，要承担20%的责任。

关键点二：业主也有责任，不能当"甩手掌柜"

但业主也不是完全无辜！当物业2月24日打电话问"你家是不是漏水"时，陈某、金某虽然不在家，但也没安排人查看。作为房子的主人，你对自家房屋有管理责任。更关键的是，当物业要进屋清洗时，业主应当对清洗方式有基本判断并提醒注意事项。法院认为，业主对风险"持放任消极态度"，所以要承担80%的责任。

关键点三："谁主张、谁举证"是硬道理

陈某、金某说物业用消防水冲洗导致损失扩大，但拿不出充分证据证明。法院明确说了：在财产损害赔偿纠纷中，"谁主张、谁举证"。你说物业操作不当，就得拿出证据来！否则，就要"承担举证不能的法律后果"。

遇到类似纠纷，你应该这样做：

1. 第一时间查看现场：当物业告诉你家可能有问题时，别不当回事！即使不在家，也要请亲戚朋友或委托物业查看。这个案子如果业主早一点查看，损失可能小很多。

2. 全程保留证据：发现问题马上拍照、录像，记录时间、地点、情况。这个案子中原告有现场视频，所以能证明返水事实，这是做得对的地方。

3. 理性配合维修：允许物业进入检查维修是必要的，但可以问清楚"怎么修""会不会有二次损害"。如果觉得物业方案不合理，当场提出并记录。

4. 评估损失要规范：委托正规机构评估损失，注意保留所有凭证。这个案子中业主只提供了3000元鉴定费发票，另外2000元因证据不足没被认可，白白损失了。

5. 别指望物业全赔：法院会根据双方过错比例判责任。物业没及时排查要赔，但你自己没尽到注意义务也要担责。这个案子20%:80%的比例就是合理划分。

6. 重大事项及时沟通：当物业要进行可能造成二次损害的操作（如用大量水冲洗）时，一定要确认后再进行，最好有书面记录。

最后提醒大家：小区是大家的家，物业和业主是"服务与被服务"的关系，不是"对立关系"。遇到问题，双方应积极沟通、相互配合，才能最大限度减少损失。不要等问题严重了才想起来维权，那时可能已经错过了最佳处理时机，还可能因为自己没尽责而少拿赔偿。

记住：物业有物业的责任，业主也有业主的义务。了解自己的权利和义务，才能在纠纷中保护好自己的合法权益。