商铺委托经营后第十年租金纠纷这样处理：空置时可参考市场价-全椒律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖1124民初5863号
审理法院：安徽省全椒县人民法院

二、案件事实和判决结果
2013年10月3日，安徽某有限公司与刘某、刘**签订《全椒县商品房预售合同》，约定刘某、刘波向安徽某有限公司购买全椒县襄河镇儒林南路***商业步行街5期la-029号商铺，建筑面积22.57平方米，总价款为147929元。后刘某与上海某有限公司全椒分公司签订《百货商铺委托经营管理合同》，约定：委托经营期自2013年12月31日起至2033年12月31日止，共20年；前三年商铺收益（含租金）全部归上海某有限公司全椒分公司所有；第四年至第十年，每年保底租金按房款×1.3158×8%计算，于次年2月15日前支付；第十一年至第二十年“随行就市”，按实际租金的90%（甲方占90%）支付，上海某有限公司全椒分公司需在收到租户租金后30日内付给刘某。2025年7月1日，刘波将商铺权益转让给刘某。截至起诉时，上海某有限公司全椒分公司未支付2019年度至2024年度的租金。另查明，2019年刘某已通过诉讼追回2017、2018年度租金；同类商铺市场租金经法院确认约为10元/平方米/月。

法院判决：

1. 上海某有限公司全椒分公司支付刘某2019年至2024年租金80295.56元；
2. 上海某有限公司（总公司）对分公司的债务承担补充清偿责任（即分公司没钱时，总公司兜底）；
3. 驳回刘某要求安徽某有限公司承担责任的诉讼请求。

三、核心观点与处理建议
这个案子说透了一个关键问题：商铺委托经营合同签了20年，前十年有“保底租金”，但第十一年起若商铺空置，业主不能直接套用前十年算法要钱，而是可以要求按市场行情计算租金！ 很多人以为“随行就市”等于白送，其实法律有兜底规则——哪怕商铺没租出去，只要合同没解除，业主照样能拿到钱。

遇到类似纠纷，普通人这样做最稳妥：

1. 签合同时盯死“租金条款”

   • 重点看第四年至第十年是否写明“固定比例”（比如房款×8%），第十一年后是否写清“随行就市”和分成比例（本案是9:1）。
   • 特别注意：第十一年后若写“按实际租金支付”，但商铺空置时，别被忽悠说“没租金就不给钱”！法院会参考周边同类商铺行情（比如本案用10元/平方米/月的标准），你得提前收集证据：
     ✅ 拍下周边商铺招租广告；
     ✅ 找物业或中介开租金证明；
     ✅ 查同类诉讼判决（像本案直接引用了另案确认的租金价）。

2. 拖欠租金后，三步快速维权

   • 第一步：书面催告
     发《租金催收函》给签约方（本案是分公司），写明欠款金额、合同依据，微信/邮寄留痕。别只口头催——法院说“空置也要给钱”，但你得先证明自己催过。
   • 第二步：精准计算金额
     • 前十年拖欠：按合同比例算（房款×1.3158×8%×年数），像本案2019-2023年直接获支持；
     • 第十一年后拖欠：若空置，用市场价替代（面积×市场单价×分成比例），例如22.57㎡×10元×12月×90%=2437.56元。
       ❌ 别犯刘某的错：他把2024年（第十一年）也按前十年算法算，法院直接驳回！
   • 第三步：告对人
     • 必告签约方（本案分公司）；
     • 同步告总公司：分公司是“儿子”，总公司是“爹”，儿子赔不起时爹要兜底（判决第二项）；
     • ❌ 别乱告开发商：安徽某有限公司没签合同，法院根本不认（判决第三项）。

3. 关键提醒：时效要卡死！

   • 租金拖欠3年内必须起诉（法律叫“诉讼时效”）。本案刘某2025年告2019年欠款，刚好没超期；如果拖到2026年，2019年部分可能彻底拿不回！
   • 操作建议：每年欠款分开起诉（像刘某2019年先告了2017-2018年），避免全部堆积导致部分超期。

总结：商铺委托经营不是“甩手掌柜”——前十年坐等收钱，第十一年后更要盯紧市场行情。合同白纸黑字写“随行就市”，不等于业主活该吃亏。只要及时取证、精准计算、告对主体，哪怕商铺空置，法律也会给你撑腰！下次签这类合同，务必让律师把关“第十一年后”条款，别等钱没了才后悔。