逾期交房未取得验收备案购房者可解除合同-来安县律师商品房预售合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)皖1122民初1613号
审理法院：安徽省来安县人民法院
二、案件事实和判决结果
徐某曾与来安某公司签订《来安县商品房买卖合同（预售）》（网上合同签订时间2021年6月10日），约定：徐某购买来安某公司开发的来安县汊河镇相官行政村104线街188-20号中国来安某旅游度假区水映康城一期项目13幢105室房屋，总价款359934元，分5期付款；来安某公司应于2021年12月31日前交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋，若逾期超60天，徐某有权解除合同。
2020年10月25日、11月10日，汊河某盟公司向徐某出具收据，确认收到房屋定金100000元；2020年12月9日，乳山某盟公司向徐某出具收据，确认收到房屋活动金70066元、首付款7980元；2021年4月9日，来安某公司收到汊河某盟公司代徐某支付的房款107980元。案涉房屋至法庭辩论终结前仍未取得竣工验收备案证书。
徐某于2024年5月18日去世，其配偶韦某、女儿韦某、儿子韦某作为法定继承人提起诉讼。乳山某盟公司系张某独资的有限责任公司，已于2022年5月12日注销；来安某公司注册资本5000万元，股东重庆乐村某酒店持股1%、重庆某公司持股99%，重庆某公司已于2018年10月23日向来安某公司转入投资款5000万元。本案起诉状于2025年4月23日送达来安某公司，该公司在审理中同意解除合同。
判决结果简单总结：
法院判决：1. 确认《来安县商品房买卖合同（预售）》于2025年4月23日解除；2. 来安某公司返还韦某等三人房款107980元；3. 张某返还韦某等三人活动金70066元；4. 驳回其他诉讼请求（如要求重庆乐村某酒店、重庆某公司承担补充责任的请求）。
三、核心观点及遇到类似纠纷的处理建议
这个案子说透了一个关键问题：开发商逾期交房且房屋没拿到"竣工验收备案证"，购房者有权解除合同拿回房款，但必须搞清钱到底付给了谁！ 很多人以为"买房钱都给了中介或销售公司"，最后维权时才发现"钱没进开发商口袋"，白白浪费时间和精力。下面用大白话讲清楚3个重点，帮你避免踩坑：
1. 房子没"验收证"，逾期交房就能解约，但别拖太久！
合同里写的"2021年12月31日交房"，开发商拖到2025年还没拿到竣工验收备案证（相当于房子没通过官方"健康体检"），法院认为这直接导致合同目的落空——你花几十万买房不是为了住"半成品"！所以韦某等人2025年起诉要求解约，法院依然支持。但要注意：如果房子明明能住（比如已通过验收），只是晚交几天，法院通常不会判解约，只会让开发商赔点违约金。
→ 你的行动指南：
- 每次开发商逾期，先查房子是否取得"竣工验收备案证明"（去当地住建局官网或售楼处公示栏查）；
- 确认没证后，1年内必须发书面解约通知（微信、短信也行），别光在群里骂人！超期可能丧失解约权（本案因房子一直没证，解约权未失效，但别赌运气）。
2. 付款对象决定找谁退钱，90%的纠纷栽在这儿！
徐某总共付了17.8万元，但：
- 107980元通过汊河某盟公司转给来安某公司（开发商）→ 开发商必须退；
- 70066元作为"活动金"直接给了乳山某盟公司（销售公司）→ 开发商不认账，这笔钱只能找乳山某盟公司要。
更坑的是：乳山某盟公司是个"一人公司"（只有张某一个老板），2022年悄悄注销了！法院说：一人公司注销后，股东必须自掏腰包还债，所以张某被判退7万元。
→ 你的行动指南： - 所有钱尽量直接付给开发商（账户名必须和合同公章一致！），别信"交中介有优惠"；
- 如果必须付给中介，要求对方签书面协议写明"代收"，并保留转账凭证（备注"XX房购房款"）；
- 发现中介公司是"一人公司"，赶紧查它有没有注销——注销前6个月还能追老板个人，注销后基本没救！
3. 别白忙活：股东已实缴出资，就别告他们了！
韦某等人还想让重庆乐村某酒店、重庆某公司（来安某公司的股东）赔钱，理由是"他们没交够注册资本"。结果重庆某公司甩出银行流水：2018年已打款5000万！法院认定：股东把钱实缴到位后，公司欠债和他们无关，告股东纯属浪费诉讼费。
→ 你的行动指南：
- 起诉前先查开发商股东是否"实缴"（国家企业信用信息公示系统搜公司名→点"股东信息"看"实缴金额"）；
- 如果显示"认缴5000万，实缴0元"，可一并告股东；如果已写"实缴5000万"，赶紧撤回对股东的起诉，集中火力告开发商！
最后划重点：买房是大事，钱怎么付、证有没有、公司靠不靠谱，三件事必须盯死！遇到逾期交房别慌，先确认"房子是否通过验收"，再核对"钱付给了谁"，最后看"中介公司有没有跑路"。按这个顺序维权，成功率能提高80%。如果中介公司是"一人公司"，发现它要注销，立刻发律师函要求清偿债务（法律给最后30天缓冲期），否则钱就打水漂了！