实际控制人承诺承担租赁费需负连带责任-万载县律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)赣0922民初1203号
审理法院：江西省万载县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年9月22日，万载县某公司与万载某公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定将万载县某公司厂区9号车间厂房等3300平方米、10号车间厂房2110平方米、办公生活用厂房976平方米租赁给万载某公司。租赁期限从2020年10月1日至2025年9月30日止，合同期限为五年。租金支付方式为：合同签订后交30000元保证金，3日内付清半年度租赁费241608元，以后需提前10日付清下半年度租赁费。

2022年5月9日，双方签订《补充协议》，约定万载某公司退还部分办公室，从2022年6月1日起减除相应租赁费用。

2025年3月28日，万载县某公司、万载某公司和龚某签订了一份《补充协议》，确认截止2025年3月31日万载某公司已累计拖欠租赁费等共计179031元，并约定后续租赁费用的支付方式，共计331309元，需在六个月内付清（2025年4月至9月，每月55218元）。该《补充协议》中约定，龚某作为万载某公司的实际控制人，承诺对欠款承担支付责任。

签订《补充协议》后，万载某公司未按约足额支付租金，但后来支付了部分款项（2025年6月23日、24日、29日分别支付50000元、25000元、5000元，以及在2025年8月7日前支付了其余135000元）。截至2025年9月30日，万载某公司仍欠租赁费116309元。租赁期限已过，但万载某公司仍在使用案涉厂房。

法院判决：万载某公司在判决生效后十五日内向万载县某公司支付租赁费116309元及资金占用费3726.96元；在判决生效后三十日内腾空并交还厂房，并支付自2025年10月1日起至交还厂房之日止按28713元/月计算的占用费；龚某对上述款项承担连带清偿责任；驳回原告的其余诉讼请求。

三、案例核心观点及处理建议

这个案子告诉我们一个非常重要的法律常识：如果你是公司老板或实际控制人，在补充协议中写明"我愿意承担公司欠款"，法院就会认定你要为公司债务"兜底"。本案中龚某虽然不是合同原始签订方，但因为他在《补充协议》中白纸黑字写明"我作为实际控制人，承诺承担支付责任"，结果法院判决他个人要对公司欠的11万多租赁费负连带责任，这意味着出租方可以直接找他要钱，而不需要先找公司。

那么，遇到类似房屋租赁纠纷，普通人该如何处理呢？

1. 出租方要注意：

• 签合同前看清对方资质，最好要求公司法定代表人或实际控制人签字
• 拖欠租金时，及时签订补充协议确认欠款金额，不要拖太久
• 要求对方实际控制人书面承诺"承担支付责任"（就像本案中"丙方承诺由丙方承担支付"这样的表述），这比单纯要违约金更管用
• 保留好所有付款凭证和沟通记录，微信聊天、转账记录都是证据

2. 承租方要注意：

• 千万别以为"公司欠债个人不用还"，实际控制人签字承诺就会"祸及个人"
• 看到补充协议里有"本人承诺承担"、"个人保证支付"等字眼，一定要三思——这很可能让你的个人财产面临风险
• 确实付不出钱时，先协商减少欠款金额，不要轻易承诺个人承担
• 租期到了不续租，必须按时搬走，否则按本案标准，每天可能要多付近1000元占用费（28713元÷30天）

3. 关于违约金的实用提醒：
很多人以为合同写了3万元违约金就一定能拿到，但法院会看实际情况。本案中原告同时要了3万元违约金和每天0.5‰的资金占用费（相当于年化18.25%），法院认为太高了，直接调整为按年利率4.65%计算。所以提醒大家：约定违约金时参考银行贷款利率（目前约4%-5%），过高反而得不到法院支持。

最后特别强调：公司经营中，实际控制人千万别在任何文件上轻易写"我愿意个人承担"。本案龚某就是吃了这个亏——公司欠钱本该公司负责，但他一写承诺，就成了"欠债还钱，天经地义"的个人债务。要是您是公司老板，签补充协议前最好让专业律师看看，避免"好心承诺"变成"个人破产"。