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隐蔽工程设计缺陷即使过保修期开发商也需担责-井冈山律师财产损害赔偿案例解读

征和律师 发布于 阅读：1 井冈山律师

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)赣0881民初1446号
审理法院：江西省井冈山市人民法院

二、案件事实及判决结果

游某、李某系夫妻关系。2020年4月5日，游某、李某（买受人）与井冈山市某有限公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，由游某、李某购买井冈山市某有限公司坐落于井冈山市预售商品房，单价为6879.5元/平方米，总价783575元；该合同约定保修责任为"买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任"。

2025年2月，游某、李某的房屋发生第一次返水，两人通知碧某的另一家物业公司（南某物业），并对现场进行了清理。后游某、李某又通知某有限公司井冈山市分公司进行处理，某有限公司井冈山市分公司到达现场后，该房屋的返水现场已清理完毕；2025年3月，游某、李某发现房屋再次返水，并通知了某有限公司井冈山市分公司。某有限公司井冈山市分公司发现管道堵塞后，对相关管道进行了检查和疏通。

江西某乙有限公司受法院委托，出具《"碧某园·翠某里X幢X单元XXX室倒灌"技术鉴定意见书》，该意见书载明鉴定意见为：碧某园·翠某里X幢X单元XXX室，卫生间地漏口污水倒灌、返溢事故，是该楼栋的西侧室外检查井（窨井）至建筑物外墙段的公共排水主管安装不规范，且未及时清理堵塞管段和物业部门未定期检查、维护直接导致的，无其他原因。

江西某甲有限公司受法院委托，出具《"翠某里X幢X单元XXX室返水修复工程"工程造价鉴定意见书》，该意见书载明鉴定意见为：井冈山市游某的房屋因返水原因导致的修复费用为52500.23元。

判决结果：法院判决井冈山市某有限公司赔偿游某、李某34125.15元（占总损失的65%），某有限公司井冈山市分公司赔偿18375.08元（占总损失的35%）。

三、核心观点及处理建议

隐蔽工程问题，过了保修期开发商也得负责！

这个案件最值得大家注意的是：即使房子已经过了保修期，如果是因为隐蔽工程的设计缺陷导致的问题，开发商依然要承担责任！本案中，法院明确指出："案涉房屋返水是管道安装不规范导致，属于隐蔽工程，该设计缺陷在房屋交付时已存在，但因其隐蔽性未被及时发现，开发商的质量保证义务并不因保修期届满而消弭。"

很多业主一听到"已过保修期"就以为维权无望，直接放弃，这其实是大错特错！特别是对排水管道、电线管线等隐藏在墙内、地面下的"隐蔽工程"，如果因为设计或施工问题导致漏水、返水，即使过了保修期，开发商也逃不掉责任。

物业公司不能光说"我定期清理了"，得拿出证据！

某有限公司井冈山市分公司辩称自己"定期进行了公共管道维护"，但法院没有采信，因为物业公司"未能提供完整的管道疏通日志、设备检查报告等文件"。物业公司光嘴上说"我做了"没用，必须有书面记录证明自己确实履行了定期检查、维护的义务。

如果您家也遇到类似问题，可以这样应对：

  1. 第一时间拍照录像：保留现场证据，特别是水淹范围、损坏物品等
  2. 立即通知物业公司：最好用微信、短信等留痕方式，避免口头通知
  3. 要求物业公司提供检查记录：如果他们声称"已经定期清理"，请他们出示相关记录
  4. 同一问题反复发生要警惕：像本案一样，第一次返水后物业没查清原因，导致第二次更严重损失，这种情况下物业责任更大

小心这些常见"推卸责任"的说法

说法一："你家已过保修期，我们不负责"

说法二："是你楼上邻居乱扔东西导致堵塞"

说法三："你欠物业费，没资格找我们赔偿"

遇到房屋返水问题，这样做最稳妥

  1. 发现返水立即行动：用手机全方位拍摄视频，记录水位高度、蔓延范围、受损物品
  2. 固定通知证据：给物业公司发微信/短信："X月X日我家发生返水，请求立即处理"，保留截图
  3. 不要自行大拆大改：在责任未明确前，避免破坏现场，否则可能影响责任认定
  4. 果断申请专业鉴定：像本案一样，通过法院委托专业机构鉴定原因和损失，这是最有力的证据
  5. 别被"已过保修期"吓退：特别是对排水、电路等隐蔽工程问题，即使房子买了好几年，开发商仍可能要负责

记住：房子返水不是小事，第一次发生时就要认真对待！本案中，如果物业在第一次返水后就彻底检查管道，可能就不会发生第二次更严重的损失。作为业主，发现问题要"较真"，及时要求物业深入排查，必要时果断走法律程序，才能最大限度保护自己的财产安全。

（本文为案例解读，不构成具体法律建议，遇纠纷请咨询专业律师）