租的房屋被鉴定为C级危房不必然导致合同无效-崇义律师租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)赣07民终4433号
审理法院：江西省崇义县人民法院（一审）、江西省赣州市中级人民法院（二审）

二、案件事实和判决结果

案件事实：
2018年3月，范某经营的崇义某制衣厂租了崇义县市场物业管理中心的场地（约600平方米），月租金9000元，租期到2024年3月31日。2023年，该场地转归崇义某有限公司管理。2024年1月，经专业机构鉴定，房屋为C级危房（结构承载力局部不足，但修缮后可使用）。崇义某有限公司多次通知制衣厂合同到期不再续租，要求搬离。但制衣厂未搬走，继续占用场地（部分区域停业，制衣厂仍在经营），直到2025年8月才搬离。制衣厂已支付2024年4月租金9000元，此后未付任何费用。

判决结果：
法院认定租赁合同有效，合同于2024年4月1日解除；崇义某制衣厂需支付2024年5月至2025年8月15日的房屋占用费41809元（按原租金30%计算，即2700元/月）；驳回制衣厂要求退还租金和赔偿23万元装修损失的请求。

三、核心观点和处理建议

核心观点一句话：
房子被鉴定为C级危房≠合同自动作废！租期到了赖着不走，照样要付钱，装修损失一般也赔不了。

这个案子特别典型，很多租户一听说“房子是危房”就以为能白住、还能让房东赔钱。但法院明确说了：C级危房只是局部有问题，修一修还能用，不必然导致合同无效。就像你租的房子里有堵墙裂缝了，总不能因此说整个合同作废吧？本案中，房子是在租期内才被鉴定出问题的，签合同时双方都不知道，所以合同依然有效。

遇到类似纠纷，普通人该怎么做？记住这3点保平安：

1. 别拿“危房”当挡箭牌，该搬就搬：
   如果房东通知你“房子到期不续租”，哪怕鉴定出是C级危房（本案就是），你也得按时搬走！本案中，制衣厂明知房子有问题还赖到2025年8月，法院反而判他付占用费——虽然打了3折（原租金9000元→2700元），但多占14个月还是赔了4万多。关键提醒：C级危房不算紧急危险（D级才是整体危险），如果真担心安全，第一时间搬走+报警+留证据（拍照、发函给房东），别自己硬扛还占着房子。

2. 装修前先问清“到期归谁”，别当冤大头：
   制衣厂花23万装修开烧烤店，结果法院一分不赔，为啥？合同白纸黑字写明：“租期到了，装修好的东西归房东”。更惨的是，他是在只剩1年租期时才装修的，法院直接说：“你作为老板，自己没算投资风险，怪谁？”
   实操建议：

   • 签合同时死磕这条：“装修费用怎么算？” 要求写明“提前解约或到期时，房东补偿多少”。
   • 别在租期快结束时大搞装修！比如只剩1年，别砸几十万改结构。小修小补可以，大工程？先问自己：“万一不续租，我能承受损失吗？”

3. 主张“合同无效”要有硬证据，别瞎猜：
   制衣厂上诉说“危房导致合同无效，该退租金”，但法院不认——因为C级危房不等于不能住（鉴定报告都说了“修缮后可用”），且租户从2018年住到2024年都没提过房子有问题。
   避坑指南：

   • 如果真遇到危房：
     ✅ 第一时间让专业机构鉴定（别信口头说法）；
     ✅ 保留所有通知证据（微信、函件写“因安全问题要求解约”）；
     ✅ 立刻搬走并报警备案。
   • 别学本案制衣厂：一边说房子危险，一边继续经营，最后法院认定“你自愿占用，就得付钱”。

最后送大家一句大实话：
租房不是“谁嗓门大谁有理”，而是“谁证据硬谁赢”。合同到期了，该腾房就腾房；想装修，先白纸黑字谈好补偿；发现房子有问题，马上留证据、搬离、找专业律师。别赌房东会心软，更别赌法院会偏袒——本案制衣厂连诉讼费都赔进去3000多元，23万装修费打了水漂，就是血的教训！

（注：文中“崇义某制衣厂”“崇义某有限公司”“范某”“罗某”等均为化名，符合法律文书匿名规则）