新物业公司有权向前任物业公司追讨预收物业费-鹰潭律师不当得利纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：不当得利纠纷
案号：(2025)赣06民终569号
审理法院：江西省鹰潭市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

鹰潭市某甲有限公司是某小区的前期物业服务公司。2020年4月27日，鹰潭市某乙有限公司与小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由某乙公司为小区提供物业管理服务，合同期限自2020年6月1日起至2023年5月31日止。

2020年12月31日，某甲公司前期物业服务合同到期退出小区，只移交了部分物品（如钥匙、电脑等办公设备）。2021年1月1日，某乙公司入驻该小区提供物业服务。在某甲公司服务期间，其预收了部分业主的物业费和车位费，其中最长的预缴期限至2025年8月31日，总金额为157,758元。某乙公司入驻后，对某甲公司已预收的2021年1月1日之后的物业费部分未再向业主收取。

某乙公司认为某甲公司应当退还预收的2021年1月1日之后的物业费用，但双方协商未果，某乙公司提起诉讼。

法院判决结果：一审法院判决某甲公司退回某乙公司预收物业服务费、车位费157,758元。某甲公司不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点及处理建议

一个简单道理：谁服务，谁收钱

这个案子讲的是一个很常见的问题：小区换物业公司时，前任物业可能已经收了业主未来几个月甚至几年的物业费。比如本案中，某甲公司退出后，还拿着本该属于2021年1月1日之后的物业费，相当于"收了钱却不干活"。法院认为，这构成了"不当得利"——就是拿了不该拿的钱，应该还回去。

为什么新物业公司能直接要这笔钱？
很多业主可能会疑惑："钱是我交的，怎么是新物业去要？"法院的解释很接地气：如果让几百个业主 individually 去找前任物业要钱，再交给新物业，那得多麻烦啊！业主要一个个打官司，新物业收不到钱也难开展工作。所以，为了省事省力，法律允许新物业公司直接向前任物业要回这笔钱，既保护了业主权益，又避免了重复诉讼。

几个关键点，大家要记住：

1. 新物业也能当原告
   不要以为只有交钱的业主才能要回预收费用。作为后续提供服务的物业公司，你有权直接向前任物业主张权利。这是法院为了减少大家麻烦作出的合理安排。

2. 三年内必须行动
   法律规定，要回预收物业费的诉讼时效一般是三年。但本案中，某乙公司2023年4月通过住建局提交了要求返还的报告，这就相当于按下了"时效暂停键"，重新开始计算三年时间。所以2025年3月起诉还没过期。提醒：发现问题后，尽快找社区、住建局等部门协调并保留记录，这是保住你权利的关键！

3. 证据不够原件？别慌
   本案中某乙公司只提供了物业费清单的复印件，前任物业说"没有原件不算数"。但法院认为：收钱的是你（前任物业），原始凭证在你手里，你不拿出来，就推定对方说的金额是对的。实用建议：即使只有复印件，只要能和业主证言、住建局函件等相互印证，法院也会采信。交接时务必拍照留存资料！

4. "钱已经花掉了"不成立
   前任物业常说："预收的物业费都用在小区维护上了"。但法院明确：预收的物业费属于业主所有，物业公司只是代管，不能擅自挪用。没有业主同意的支出，不能抵消返还义务。

遇到类似情况该怎么办？

• 第一步：查清楚预收了多少
  入驻小区后立即核对业主缴费记录，统计前任物业预收的后续服务期费用。让业主提供缴费凭证照片，这比事后收集容易得多。

• 第二步：正式发函要求返还
  以书面形式（最好和业委会联合）向前任物业发函，同时抄送住建局。本案中2023年4月的报告就是关键证据，让诉讼时效"重置"了。

• 第三步：协调无果及时起诉
  如果前任物业拖着不还，一年内就去法院立案。记住：从你发现权利受损（通常是入驻后核对账目时）开始计算三年，但通过住建局协调可以中断时效。

• 特别提醒：交接时一定要做书面确认！
  本案中前任物业只移交了钥匙和电脑，却没核对预收账款，埋下祸根。新旧物业交接时，务必共同签署《费用交接确认书》，写明预收金额、对应期间和返还方式。没有这个，后续维权会很被动。

最后说句大实话：物业更换本是平常事，但预收物业费就像"烫手山芋"。新物业公司别嫌麻烦，入驻头一个月就理清账目；业主们也要主动提供缴费证明。大家都规范操作，就不会出现"钱交了却没人服务"的尴尬。遇到前任物业耍赖，别忍气吞声——法律站在讲道理的人这边！