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商场经营困难租户仍需交租金但可申请适当减免-咸宁律师租赁合同纠纷案例解读

征和律师 发布于 阅读：7 咸宁律师

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂12民终1530号
审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2020年12月1日，赤壁西湖某甲有限公司与罗某签订《西湖国际广场商用房委托代理租赁合同》，将位于赤壁市物业出租给罗某经营服装店，建筑面积914.5平方米，租赁期限为5年（2021年1月15日至2026年1月14日）。合同约定第一年至第三年租金45万元/年（含物业费、空调费），第四年租金472500元/年，罗某支付了保证金112500元。

2022年3月，赤壁西湖某甲有限公司因经营不善进入破产重整程序。2023年4月，西湖某甲公司要求罗某支付欠交租金。罗某称因商场人流稀少、撤场商户多，经营困难，希望减免租金。2023年5月7日，西湖某甲公司工作人员通过微信向罗某发送对账清单，显示欠缴租金395000元，减免政策225000元，应缴170000元（质保金未抵扣）。罗某认为还应再扣减其他费用，实际只欠4万余元。

2024年7月29日，西湖某甲公司以罗某未支付租金为由，向罗某发送《合同解除通知函》，要求解除合同并支付欠付租金。罗某则认为商场经营不善导致其亏损，不应支付租金，还称西湖某甲公司曾承诺额外免租6个月。

法院查明，罗某欠付2023年3月15日至2024年4月30日期间的租金、空调费、物业费共计401625元。一审法院考虑到疫情和西湖某甲公司破产重整对商场经营的不利影响，酌定罗某应按欠付租金的80%支付，并扣减已付保证金112500元，判决罗某支付208800元及违约金。二审法院维持原判，驳回罗某上诉。

三、核心观点及处理建议

很多开店的老板都遇到过这种情况：商场生意越来越差，顾客越来越少，自己亏本经营，还要不要交租金？今天用这个真实案例告诉你怎么办。

核心观点：商场经营困难不是你不交租金的"挡箭牌"，但法院会根据实际情况适当减免部分租金。

1. 商场经营不好≠你可以不交租金

罗某觉得自己亏本经营，商场管理不善，就拒绝交租金。法院明确表示：租赁合同是双方自愿签订的，只要合同有效，你就得按约定交租金。就像你租房子住，不能因为小区环境变差就拒绝交房租一样。

给租户的建议：

2. "商场要倒闭了"不是拒交租金的理由

罗某认为西湖某甲公司进入破产重整，商场管理混乱，自己有权不交租金。但法院指出：破产重整是公司内部问题，不影响租赁合同效力。"买卖不破租赁"原则只适用于房屋所有权变更的情况，不适用于出租人自身经营问题。

给租户的建议：

3. 法院会根据实际情况"打折扣"

虽然不能完全不交租金，但法院考虑到疫情和商场破产对经营的影响，将罗某应交的租金从100%减到了80%。这说明：法院理解小商户的难处，会在法律允许范围内给予适当照顾。

给租户的建议：

4. 违约金不是摆设，拖得越久代价越大

罗某以为自己有理由不交租金，结果不仅被判付租金，还要从2024年7月30日起支付违约金（按4倍LPR计算）。拖的时间越长，违约金越多，最终吃亏的是自己。

给租户的建议：

5. 被"赶出"商铺前要收集证据

罗某提到西湖某甲公司砸开仓库搬走货品，造成260万元损失。虽然这个在本案中没处理（要另案起诉），但提醒大家：如果出租方采取断电、锁门等行为，一定要第一时间拍照录像，保存商品价值证明，为后续索赔做准备。

遇到类似纠纷怎么办？

  1. 先看合同：翻出你签的租赁合同，重点看租金标准、支付时间、违约责任条款

  2. 主动沟通：发现经营困难时，立即与出租方协商，不要等到被催收才联系

  3. 书面确认：任何口头承诺都要让对方出具书面确认，微信记录也要截图保存

  4. 部分履行：即使不能全额支付，也要先付一部分表示诚意

  5. 及时求助：如果协商不成，尽早咨询专业律师，不要等到收到法院传票才着急

记住：法律保护的是讲理的人，不是讲狠的人。商场经营困难是事实，但解决问题要靠沟通和证据，不是靠"我不交就是不交"的硬扛。保留好所有证据，理性协商，才能最大程度保护自己的权益。