贷款失败不能随便退房！法院判必须付清剩余房款-沈丘律师商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)豫1624民初6825号
审理法院：河南省沈丘县人民法院

二、案件事实和判决结果
2021年2月23日，沈丘县某置业公司（开发商）与刘某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘某购买沈丘县某小区2#幢10层1002号房，总价568195元。刘某当天支付首付款158195元，合同约定剩余410000元应于2021年5月23日前通过银行贷款支付。但因刘某个人征信不良（信用卡欠款未还、流水过期），银行拒绝放贷。此后，刘某一直未付余款，还多次表示“不想要房子了，要求退钱”。同时，开发商也未按合同约定的2021年6月30日交房，直到2024年12月房屋才通过验收具备交付条件。刘某从未正式书面通知开发商解除合同，仅在2021年9月口头提过退房。

法院判决：刘某必须在10天内付清剩余房款410000元；但开发商主张的违约金（每天万分之0.1）被驳回，案件受理费由刘某承担。

三、核心观点和处理建议：贷款失败≠能退房！关键看三点
这个案子核心就一句话：买房贷款没批下来，不能光说“不买了”就完事！你得想办法付清房款，否则法院会判你继续履行合同。 很多人以为“贷款失败=自动退房”，这是大错特错。结合本案，给遇到类似纠纷的朋友三点实用建议：

1. 贷款失败别干等着，赶紧自救！
刘某因为征信问题贷不到款，却一直没行动。法院明确说：贷款是你的责任，银行不批≠你能甩手不管。合同约定“余款410000元要贷款支付”，但没说“贷不到就不付”。法官认为，刘某应该自己筹钱（比如找亲戚借、卖其他资产），而不是直接说“不买了”。如果你也遇到贷款被拒：

• ✅ 立刻和开发商协商：说明情况，看能否延长付款时间或改用其他方式（比如分期现金支付）；
• ✅ 保留证据：把银行拒贷通知、征信报告等保存好，万一打官司能证明不是故意赖账；
• ❌ 千万别玩消失：像刘某一样光说“退房”却不走法律程序，结果损失更大——既要付房款，又丢了首付款。

2. 开发商逾期交房≠你能随便退房，但能“抵消”违约金
刘某想用“开发商迟交房”当理由退房，但法院没支持。关键点在于：

• 退房有严格时间限制：合同约定“逾期交房超90天可退房”，开发商2021年6月30日该交房，超90天就是2021年9月28日后。但刘某9月18日就嚷嚷退房（还没到时间），之后又拖到官司开打才正式主张，超过1年法定期限，权利自动失效。
• 你的违约≠开发商能收双份钱：刘某没付余款要付违约金，但开发商自己也逾期交房4年多！法官说：双方都违约，互相“抵消”，所以开发商的违约金请求被驳回。
  → 你的行动指南：
• 如果开发商迟交房，收到交房通知后3天内书面发函催告（比如微信、挂号信写明“请15天内交房，否则我退房”）；
• 1年内必须行动：从能退房那天算起（比如逾期90天后），1年内不告法院，退房权利就没了！

3. “保交楼”政策下，法院更倾向“房子必须交”，别赌退房
本案小区被列入政府“保交楼”项目，2024年底终于能交房。法官特别强调：房子现在能住人了，合同目的能实现，就该继续履行。现在全国都在推“保交楼”，法院基本不会判退房，除非房子烂尾到彻底不能住。
→ 你的止损策略：

• 如果房子能交付（哪怕晚几年），优先考虑收房+索赔：比如要求开发商赔你租房损失（需保留租房合同、发票）；
• 如果真想退房，必须卡准时间：在交房逾期90天后、1年内，书面发《解除合同通知书》，并立刻起诉。口头说“退房”没用！

最后提醒：买房是大事，签合同时重点看“付款失败怎么办”“逾期交房怎么赔”。一旦出问题，别自己瞎琢磨，3天内咨询专业律师——刘某如果早点行动，可能用开发商违约抵掉部分房款，而不是现在“房没退成，钱还得照付”。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人！