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逾期交房违约金法院可酌情调低-沈丘县律师商品房预售合同纠纷案例解读

征和律师 发布于 阅读：6 沈丘律师

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)豫1624民初7131号
审理法院：河南省沈丘县人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实：
2019年2月3日，王某（买受人）与周口某有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定王某购买周口某有限公司开发的某物流园16#幢1-2层127铺227铺，预测建筑面积81.06平方米，总价款440000元。合同约定房屋交付条件为：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。出卖人应于2019年7月20日前交房，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。
周口某有限公司于2018年9月8日向王某出具收定金10000元的收据，2018年9月25日收部分首付20000元，2018年9月30日收首付190000元，2019年1月12日收补齐首付120000元，2019年2月1日收补齐全款100000元，以上共计440000元；2019年2月22日，周口某有限公司向王某出具代收税费19510元的收据。合同约定的交房时间到期后，周口某有限公司未向王某交房。
根据沈丘县市场监督管理局2023年8月9日《关于办理中国供销·某物流园不动产权证的公告》及同为16号楼的业主李某于2023年8月25日办理的不动产权证书，可以认定该物流园16幢楼商铺至迟已于2023年8月25日前具备交房条件。

判决结果：
法院判决周口某有限公司向王某支付逾期交房违约金98736元（以44万元为基数，按日万分之一点五，自2019年7月21日计算至2023年8月25日），并在30日内协助王某办理商铺的不动产权证，驳回王某的其他诉讼请求。

三、核心观点及提示：遇到逾期交房怎么办？

核心观点：
这个案子告诉我们：开发商逾期交房必须赔钱，但违约金不是合同写多少就赔多少！法院会根据实际情况"打折"，而且交房截止时间不是无限期拖延，只要房子实际具备交房条件（比如别人能办证了），就算你还没收房，违约金也只算到那个时间点。

给买房人的实操建议：

  1. 签合同时盯紧这两个数字

    • 交房日期（本案是2019年7月20日）
    • 违约金比例（本案合同写日万分之二，但法院最终只支持日万分之一点五）
      提醒： 别被销售说"格式合同都这样"糊弄！合同日期是双方谈好的，不是随便填的。如果开发商说"疫情影响不算违约"，注意——疫情必须发生在约定交房日之后才可能免责（本案交房日在2019年7月，疫情是2020年爆发，所以不成立）。

  2. 付款凭证一张都不能丢
    本案王某胜诉关键就是5张收据（定金+首付+补款），证明自己付清了全款。特别提醒：

    • 现金支付要写明"购房款"
    • 刷卡保留小票
    • 代收费用（如本案19510元税费）必须开发票或正规收据

  3. 逾期后这样做才有效

    • 第1步：书面催告（微信/短信也行，但要说清"要求按合同第X条交房"）
    • 第2步：查项目进度（去政府网站搜"竣工验收公告"，像本案王某通过市场监管局公告发现2023年8月已能办证）
    • 第3步：别干等！ 开发商拖一年和拖五年，违约金算法一样（日万分之1.5左右），但拖太久可能错过诉讼时效！法律规定：逾期交房违约金诉讼时效是3年，从约定交房日次日起算。比如本案2019年7月20日该交房，最晚2022年7月20日前要起诉，否则超时部分钱可能打水漂！

  4. 违约金不会按合同全额赔
    本案合同约定日万分之二（一年约7.3万），但法院砍到日万分之一点五（一年约5.4万），因为：

    • 法院会问"你实际损失多少"（比如租房费用）
    • 如果你没证据证明高损失，违约金大概率被调低
      特别注意： 别信开发商说"免你三年房租就不算违约"，必须有书面协议！本案开发商拿不出证据，法院直接不认。

最后划重点：

遇到开发商拖着不交房，记住三件事：留证据、查公告、早起诉！拖得越久对你越不利，专业的事早点找律师梳理证据链，才能把损失降到最小。