认购协议签了付了钱就得付清尾款，别以为没签正式合同能赖账！-沈丘律师商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2025)豫1624民初6592号
审理法院：河南省沈丘县人民法院

二、案件事实
2018年9月17日，杨某和周口某有限公司签了一份《商铺认购协议》，买下该公司开发的沈丘农产品批发电商物流园XX室商铺，面积约82平方米，总价42.88万元。杨某当天付了2万元定金，10月4日又付了10万元首付，2019年1月25日再付了13.88万元，总共付了25.88万元。剩下的17万元一直没付。
双方没签正式的《商品房买卖合同》。杨某说公司违约了：一是没按协议带他签正式合同，展示的房屋也不对；二是房子没通水没通电，没法正常使用。他要求退钱或让公司帮忙办贷款分期付。公司告上法院，要杨某付清17万元和利息。
法院判杨某10天内付清17万元房款，但不用付利息（因为协议没写清什么时候付尾款，而且房子也没达到交付条件）。

三、核心观点：遇到买房纠纷，记住这3点别吃亏！
这个案子看着简单，但坑特别多！很多人以为“只签了认购协议，没签正式合同就能拖着不付钱”，结果法院照样判你付清尾款。为啥？因为认购协议只要内容写清楚了（比如房号、面积、价格），而且你付的钱超过一半，法院就直接当正式合同用！杨某付了25万多，占总价60%，协议里也写了商铺位置和价格，法院说：“这协议就是买卖合同，你得按约定付钱！”

遇到类似情况，你该这么办：

1. 别以为“没签正式合同”就能赖账！
   开发商如果只让你签认购协议，一定要看清楚写没写“7天内签正式合同”。如果拖了好几年没签（像杨某拖了7年），但你又付了大部分钱，法院可能直接认定认购协议有效。记住：付钱前先检查协议内容——房号、面积、价格、付款时间这些关键信息必须写明白。 如果开发商说“先付钱，后面再补合同”，一定要让他白纸黑字写进协议，口头承诺等于没说！

2. 房子没水没电？你有权不付尾款！
   杨某最大的失误是：房子根本没法用（没通水没通电），但他没在付钱前留证据。法院说“卖家先得把房子准备好，你才能付钱”。如果你买的房不达标（比如没通水电、墙体开裂），马上拍照录像，发书面通知给开发商：“房子没修好，我不付尾款”。 这样法院才会支持你——就像本案，法院没判利息，就是因为房子没达到交付条件。

3. 想退房或办贷款？必须主动告上法院！
   杨某在法庭上喊“我要退房！我要办贷款！”，但法院根本不理，为啥？因为他说的这些要求，必须自己单独起诉（叫“反诉”），不能光在答辩时嘴上说。 结果拖到最后，退房、贷款都没戏，还倒贴了1850元诉讼费。正确做法： 如果开发商违约（比如不交房、不配合贷款），别光打电话催，立刻收集证据（协议、付款记录、聊天截图），10天内向法院提交反诉状。超过时间？法院直接当没听见！

最后提醒： 买房是大事，签协议时多花5分钟看清楚条款，能省10万块麻烦！付钱必须留银行流水，房子有问题马上书面通知——别学杨某，拖到7年后才闹，钱房两空还输官司。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人！