房屋委托管理期满受损，法院酌定租金损失而非全额赔偿 - 定远律师财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)皖11民终4042号
审理法院：安徽省滁州市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年11月24日，代某、王某与定远县某公司签订《定远县商品房预售合同》，购得定远县的房屋。同日，代某、王某与定远某公司签订《委托代理商业辅助服务及出租协议》，约定将房屋委托给定远某公司运营和管理，委托期自2018年4月30日至2023年4月29日。协议明确约定：委托期满移交房屋时，定远某公司应恢复房屋的基本使用功能（自然折旧和不影响主体结构的装修除外）。2023年5月6日，定远某公司向代某、王某送达入驻通知单办理交接，代某、王某发现房屋存在损坏，此后房屋长期无法出租。诉讼中，经法院委托评估，房屋损失为38596.01元，2024年8月15日的市场月租金价值为9842元，代某、王某支付评估费13000元。

判决结果：
一审法院判决定远某公司赔偿房屋损失38596.01元、房屋租金损失5万元、评估费13000元，驳回其他请求；代某、王某上诉要求将租金损失从5万改为23.6万元，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点及处理建议：别让“租金损失”索赔踩坑！

这个案子说透了一个关键问题：房子委托给别人管理，到期后发现损坏，索赔时法院不会按你算的“理想租金”全额买单，而是会“砍一刀”。为什么？下面用大白话给你拆解，并告诉你下次遇到类似纠纷该怎么处理。

为什么租金损失没按评估价全赔？

代某、王某觉得：房子坏了租不出去，按评估的月租9842元算2年，该赔23.6万。但法院只判了5万，理由就两点：

1. 租房市场不只看评估价：法院说，租金高低受地段、经济行情、周边商业环境影响很大。比如你家在商场黄金位置，但今年经济不好，可能空置半年都租不出去——这不能全怪对方。
2. 你得证明“损失直接由对方造成”：代某、王某说“被迫收房”（对方威胁不交物业费就断电），但提交的录音证据法院没采信，因为：
   • 物业催费和房屋损坏是两码事，不能混为一谈；
   • 录音里没直接证明“断电逼你收房”，只说“不交费充不了电”，但交物业费本就是你的义务。

一句话总结：房子坏了可以赔，但租金损失要“合理”——法院只认“对方违约直接导致”的那部分空置期，其他市场风险你得自己扛。

遇到类似纠纷，3步教你避坑

1. 交接时当场“留证据”，别急着签字！

   • 如果发现房子损坏（比如电路被砸、墙面开裂），立刻拍照/录像，写明“因XX问题暂不接收”，并让对方工作人员签字确认。
   • 千万别妥协收房！像本案中代某、王某被催物业费就交钱收房，事后再说“被迫”很难证明。如果对方威胁断水断电，直接报警并保留通话录音（开头要说清时间、对方身份，例如：“我是X楼业主，现在几点，和物业XX经理通话”）。

2. 算租金损失要“实事求是”，别拍脑袋

   • 评估租金可以做，但索赔时要证明：
     • 空置期全是对方造成（例如：房子没修好根本租不出去，附上中介证明）；
     • 修复时间合理（比如电路重装需1个月，别写3个月）。
   • 别死磕“评估价”！法院更看重实际损失，比如同期同地段类似房源的真实成交价（去房产网站截个图就行）。

3. 起诉前先做“减损动作”

   • 法律要求你“减少损失”。房子坏了，赶紧找人修好出租，别拖着等官司赢了再租——拖越久，法院越可能说“这部分损失你自己扩大了”。
   • 修房发票、招租广告都留着，万一官司打输了，至少能少赔点。

最后提醒

这个案子最大的教训是：合同约得再细，不如证据留得实在。委托管理前，务必在合同里写明“期满移交时必须恢复XX标准”，交接时带个第三方（比如居委会）见证。一旦出问题，别光和对方扯皮，马上做两件事：
✅ 委托法院认可的机构做损失评估（自己找的报告法院可能不认）；
✅ 把房屋现状公证（花几百块，关键时能救命）。

记住：法律不保护“躺在权利上睡觉的人”。房子受损后，该修修、该租租，该告告，但每一步都得留痕——不然你觉得自己亏20万，法院可能只判5万，真不冤！

（注：文中人名及公司名已按匿名规则处理，如代某、王某、定远某公司等）