商铺委托经营后租金被拖欠，只有签约方需负责-全椒律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖1124民初6651号
审理法院：安徽省全椒县人民法院

二、案件事实及判决结果

2013年9月20日，段某与安徽某乙有限公司（后更名为安徽某甲有限公司）签订两份《全椒县商品房预售合同》，分别购买了两个商铺，总价款为201,977元。后段某与上海某有限公司全椒分公司就上述商铺签订两份《百货商铺委托经营管理合同》，合同约定：段某将商铺委托交由上海某有限公司全椒分公司统一经营管理；委托经营期自2013年12月31日起至2033年12月31日止；前三年该商铺所产生的全部收益归上海某有限公司全椒分公司享有；第四至第十年每年保底租赁收益按《商品房买卖合同》总价加31.58%的8%支付给段某，于次年2月15日前结算付清；如上海某有限公司全椒分公司逾期未支付租金，须按每日万分之一支付滞纳金。

上述合同签订后，段某支付了购房款并将商铺交于上海某有限公司全椒分公司运营管理，商铺已办理产权登记。但上海某有限公司全椒分公司未按照约定支付段某2017年1月1日至2023年12月31日期间的商铺租金148,826元。

法院判决：上海某有限公司全椒分公司需在10日内支付段某租金148,826元，并以每年21,260.85元为基数，分别从2018年至2024年每年2月16日起，按日万分之一支付违约金；上海某有限公司对分公司的债务承担"兜底"责任（即分公司没钱付时，总公司要付）；驳回段某要求安徽某甲有限公司承担责任的请求。

三、核心观点及处理建议

这个案子说透了一个关键问题：租商铺的钱没拿到，该找谁要？法律只看"谁签了字"，不看"谁是一家人"。

很多人买了商铺后，开发商会说："我们请了专业公司统一管理，您只管收钱就行！"于是你高高兴兴签了委托经营合同，结果几年后租金不给了，一查发现：开发商、管理公司、总公司名字各不相同，到底该找谁要钱？看完这个案例您就明白了！

1. 谁签合同找谁要钱，没签字的别白费劲

段某只和上海某有限公司全椒分公司签了合同，虽然安徽某甲有限公司（原开发商）把房子卖给她，又"指定"了管理公司，但合同上没写安徽某甲有限公司要担保付款，所以法院直接驳回了对它的起诉。

血泪教训：

• 别听销售说"这公司是我们集团的"就放心，法律上它们可能是"陌生人"
• 如果想让开发商也担责，必须在合同里白纸黑字写明："安徽某甲有限公司对租金支付承担连带责任"
• 光口头承诺没用！必须盖公章写进合同！

2. 分公司欠钱，总公司得"兜底"

上海某有限公司全椒分公司是个"分公司"，就像儿子花光零花钱，爸爸还得负责。法院判：先让分公司付钱，分公司没钱了，总公司必须接着付。

实操指南：

• 签合同时一定要查清：
  ✓ 管理公司是独立公司还是分公司？（查营业执照）
  ✓ 如果是分公司，必须让总公司在合同上盖章承诺"我们负责"
• 保存好总公司和分公司的工商登记信息（国家企业信用信息公示系统可查）

3. 违约金条款不能省，这是您的"保命钱"

合同里写了"逾期按日万分之一付违约金"，法院就支持了段某的请求。如果您合同里没写清楚，可能连本金都难要回！

避坑要点：

• 租金支付时间必须具体到"每年几月几日前"（别写"年底前"这种模糊词）
• 违约金要写清楚计算方式（例：每逾期1天，按应付租金的0.01%计算）
• 拒绝"最终解释权归本公司所有"这类霸王条款

遇到类似问题，您该这样做：

1. 立即查合同：翻出您和管理公司签的委托经营合同，重点看：

   • 甲方（付款方）是谁？（必须是公司全称）
   • 有没有总公司担保条款？
   • 租金支付时间和违约金怎么算？

2. 发正式催款函：

   • 用EMS邮寄（保留寄送凭证）
   • 写明"要求X月X日前付清欠款，否则将按合同第X条追究违约责任"
   • 别用微信、短信催，法律上难当证据！

3. 打官司前做三件事：
   ✅ 收集全套证据：购房合同、委托经营合同、付款记录、催款记录
   ✅ 查清管理公司和总公司的财产线索（银行账户、房产等）
   ✅ 在租金到期后3年内起诉（超时可能败诉！）

特别提醒：很多业主以为"开发商和管理公司是一伙的"，就同时告两家。但这个案子证明——没在合同上签字的公司，法院根本不会判它赔钱！与其浪费精力告错对象，不如集中火力收集签约公司的财产证据。

最后说句大实话：商铺投资想稳当收租，关键不在"公司名字多大气"，而在合同条款写得有多细。下次签合同时，多花20分钟看清这3点：
① 付款主体是否具备偿付能力？
② 总公司是否书面承诺兜底？
③ 违约条款能否真正约束对方？

真遇到拖欠租金别慌，保存好证据，法律会站在认真的人这边！