租赁合同违约金约定过高法院可依法调低-宿松律师房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖0826民初9390号
审理法院：安徽省宿松县人民法院

二、案件事实与判决结果

安徽某有限公司宿松分公司（原名称安徽某和顺地产集团有限公司宿松分公司）与刘某于2022年6月21日签订《房屋租赁合同》，约定将安建龙溪山庄小区S12-105至S12-107室房屋（建筑面积509.71平方米）出租给刘某使用，租期5年（2022年9月23日至2027年9月22日）。具体租金安排为：

• 第一年（2022.9.23-2023.9.22）免租金；
• 第二、三年（2023.9.23-2025.9.22）每年租金103981元；
• 第四年（2025.9.23-2026.9.22）租金134563元。
  合同要求刘某在每个租期开始前30日付清当期租金，逾期7日以上需按日支付0.1%违约金，并缴纳3万元履约保证金。

合同签订后，刘某支付了3万元保证金和第二年租金，但第三年（2024.9.23-2025.9.22）、第四年（2025.9.23-2026.9.22）租金共238544元一直未付。经多次催缴无果，安徽某有限公司宿松分公司起诉要求刘某支付欠租及按LPR（贷款市场报价利率）4倍计算的违约金。

法院判决结果：

1. 刘某需向安徽某有限公司宿松分公司支付欠租238544元；
2. 违约金大幅调低：
   • 103981元部分按年利率5.025%（2024年8月LPR的1.5倍），自2024年8月24日起算；
   • 134563元部分按年利率4.5%（2025年8月LPR的1.5倍），自2025年8月24日起算；
3. 驳回原告其他诉讼请求。

三、关键提示：遇到房租拖欠或被追讨时怎么办？

一、违约金不是越高越好，法院有权"砍价"

本案中，合同约定"逾期每日付0.1%违约金"，相当于年化36.5%（0.1%×365天），而原告还要求按LPR的4倍（约12%-13%）计算。但法院认为明显过高，直接按LPR的1.5倍（约4.5%-5%）调整。

给你的实操建议：

• 如果你是房东：签合同时别贪心！违约金超过LPR的4倍（目前约12%），法院大概率会调低。建议直接约定"LPR的1.3-1.5倍"，既合法又能获法院全额支持。
• 如果你是租客：遇到天价违约金别慌！像本案刘某一样，主动向法院申请调低。提供经营困难证明（如银行流水、停业通知），法院通常会综合实际情况调整。

二、经营困难≠能赖账，但可协商分期

刘某辩称"公司经营不好，等过年再说"，但法院明确：生意亏损属于商业风险，不是拖欠租金的合法理由！合同白纸黑字签了，就得履行。

给你的救命锦囊：

1. 提前沟通：一旦预感交不上房租，立即书面联系房东（微信/邮件留痕），说明困难并提出分期方案（如"先付50%，余款分3个月"）；
2. 保留凭证：把亏损证据（如税务报表、关店通知）整理成册，在协商或诉讼时提交，法院可能酌情给宽限期；
3. 切勿失联：像刘某这样只说"等过年再说"却不行动，反而会坐实恶意违约，丧失协商机会。

三、保证金要用对地方，否则白交钱

刘某交了3万元保证金，但判决里没提抵扣租金——因为原告没在起诉时主张，法院不能主动处理。

血泪教训：

• 交保证金时，务必在合同写明"可抵扣欠租"；
• 拖欠房租被催收时，第一时间要求用保证金冲抵（例如发书面通知："我方要求以3万元保证金抵扣部分欠租"）；
• 如果房东拒绝，立即录音/发函保留证据，避免后续多付冤枉钱。

四、最后说句大实话

很多人以为"租了房就能赖账"，其实法律对租客和房东是平等保护的。本案刘某败诉的根本原因，不是生意差，而是既不付钱又不积极协商。记住：
✅ 合同签前想清楚——付不起别硬签；
✅ 欠钱时主动沟通——留痕比躲藏管用10倍；
✅ 被告上法庭别沉默——哪怕说"我分期付"也比当"老赖"强！

遇到类似纠纷，先按上述三点自救，若协商无果，及时找专业律师分析证据。毕竟，法院只帮有准备的人——证据齐全+态度诚恳，往往能少赔一半钱！