购房分期付款后不能以无法贷款为由要求退房退款-六安房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖15民终2981号
审理法院：安徽省六安市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年7月13日王某与六安某置有限公司签订《购房款分期付款协议》，约定王某购买祥景新城二期项目25号楼103/203室商品房（建筑108.6平方米）。考虑到王某的实际资金情况，双方约定王某需支付首付款，剩余230000元分十年120期支付，按月利率8.9‰支付利息。

2020年7月21日，王某签订《江景店·祥景新城商住小区房屋定购单》，载明订购祥景新城25幢103/203室/车库03室，首付款248000元，贷款230000元，合同总价478000元。

合同签订后，王某分别于2020年7月13日向六安某置有限公司支付20000元（购25#103/203门面房定金），于2020年7月21日支付50000元（购25#103/203门面首付款），于2020年7月23日支付50000元（购25#103/203门面房款），于2020年11月22日支付120000元（购25#103/203门面房款），2020年11月23日支付8000元（购25#103/203），以及之后的多次月供支付，共计325300元。此后，王某未继续履行合同。

王某认为案涉房产无法办理不动产权证及落户事宜，无法实现购房落户目的，遂请求法院解除购买合同，返还已经支付的购房款。

另查明，2023年6月28日六安某置有限公司与麻某签订《协议》，将涉及王某在内的债权及与此债权相关的其他权利一次性打包转让给麻某，并将债权转让事项通知于王某。

再查明，案涉房产已具备交房和办证条件，同楼栋的另一购房户已办理了网上备案手续。六安某置有限公司陈述曾电话通知王某交房，王某未前往办理交房手续。

法院判决结果：一审和二审法院均驳回了王某的全部诉讼请求，王某需自行承担一、二审全部诉讼费用。

三、核心观点及处理建议

这个案子告诉我们一个非常重要的道理：签了购房合同并开始付款后，不能因为自己后来不想继续付了，就随便找个理由要求退房退款。王某付了32万多后不想继续付款了，就以"银行不给贷款"为由要求退钱，但法院坚决没有支持他。

为什么王某的要求被法院驳回了？主要有三点关键原因：

1. 合同已经成立并有效，不能事后反悔
   虽然王某和开发商签的《定购单》和《分期付款协议》在房屋编号上有些小差异（一个是103/203，一个是103/104），但法院认为这指的是同一套房子。更重要的是，王某已经付了30多万，开发商也收了钱并提供了收据，这说明双方实际上已经认可了合同。合同有没有盖章不重要，关键看双方有没有实际履行。就像你去菜市场买菜，即使没签合同，你付了钱、老板给了菜，交易就成立了，不能事后说"我没盖章所以不算数"。

2. 无法贷款不等于可以退房
   王某说银行不给他贷款，所以要退房。但法院认为，银行不给贷款是银行自己的决定，不是开发商的责任。而且合同里根本没写"必须能贷款才能买房"。这就好比你去买车，约定分期付款，结果银行不给你贷款，你不能因此要求车行退钱——因为你签合同时就应该考虑好自己的付款能力。如果担心贷款问题，应该在签合同前就和开发商说清楚，或者在合同里加上"贷款办不下来可以退房"的条款。

3. 房子能交能办证，合同能履行
   最关键的是，这套房子其实已经能交房了，也能办产权证了（同楼的其他业主已经办了），王某的买房目的完全能实现。他只是自己不想继续付钱了，这属于他自己违约，而不是开发商违约。在法律上，违约方无权要求退钱。就像你租了房子一年，住了半年不想住了，不能要求房东退你已付的房租。

如果你也遇到类似情况，该怎么处理？

1. 签合同前务必想清楚
   买房是人生大事，尤其是选择分期付款时，一定要考虑好自己未来5-10年的还款能力。不要以为"先付点，后面再说"，一旦签了字就要负责到底。建议在签合同前，先去银行问问自己能不能贷款，如果不能，有没有其他付款方案。

2. 看清合同里的"坑"
   重点看清楚这几条：①是否明确写了"贷款办不下来可以退房"；②停止付款的后果是什么；③房子什么时候能交、能办证。如果对某些条款不明白，一定要当场问清楚，或者找懂法律的朋友帮忙看看，不要不好意思问。

3. 遇到困难要主动沟通
   如果你像王某一样，付了几期后发现钱不够了，千万不要直接停付！应该第一时间和开发商联系，说明情况，看能不能协商延期或调整付款计划。大多数开发商都愿意协商，毕竟他们也想把房子卖出去。但如果你一声不吭就停付，就变成你违约了，钱很可能要不回来。

4. 别被"无法落户"等理由误导
   这个案子中王某说"无法实现购房落户目的"，但现在全国很多城市买房都不直接送户口了，这是政策问题，不是开发商能控制的。签合同前一定要了解清楚当地政策，不要听销售口头承诺就冲动买房。

5. 专业的事找专业的人
   遇到房屋买卖纠纷，不要自己上网查点法条就以为懂法律了。每个案子细节不同，法律适用也不同。应该找专业律师咨询，了解自己真实的权利和风险。这个案子中，王某自己理解的法律和法院认定的法律差距很大，如果早咨询专业律师，可能就不会白白损失几万元诉讼费了。

最后记住：买房不是买菜，不能试穿不合身就退。签了合同就要守约，否则血本无归的很可能是你自己。付款前多想想，付款后多沟通，这才是处理房屋买卖纠纷的正确方式。